江峥 　张生

公共投资在不同市场状态下的做法

奥体中心地位图

【摘要】从亚运场馆建设是城下公共基础设施投资的角度，探讨亚运场馆建设对城市土地经营策略、土地市场价值的影响，在城市土地经营过程中正确利用以上影响因素，促进城市土地经营能力提升和城市可持续发展，同时、场馆建设过程中对城市土地经营将产生一定的不良影响，分析这些因素，应利用科学的手段和措施，避免亚运场馆建设可能对城市土地经营造成不艮影响。
【摘要】亚运场馆建设 土地经营 影响

1 前言：
　　 筹备2010年广州亚运会是广州今后几年的重大事件，大量的城市建设和活动都将围绕这项工作展开，其中不仅包括亚运场馆的建设，还包括大量与亚运相关的城市设施建设。因此，亚运会将成为广州未来5年时间中城市建设的主旋律。亚运会既是广州城市发展中的一项社会事件，也是一个重大的城市经营事件，社会经济实践最终将通过这一城市经营事件而得以实现。围绕亚运会所展开的一系列城市建设活动，必将对广州城市发展、城市资源利用产生重大的影响。笔者通过对国内外大型体育场馆建设分析，探索体育场馆建设对城市土地经营的影响，就如何利用亚运场馆建设促进城市土地经营提出了建议。

2 亚运场馆建设提升城市土地经营能力
　　 大型体育场馆建设属于城市的大型公共基础设施建设，从以往大型公共投资的成功经验看，公共基础设施投资往往伴随着周边生活环境的改善、人口聚集、商业活动增加等积极因素，促进区域城市发展进程，提升区域土地经营潜力。
　　 广州申亚成功，使其迎来一个新的历史发展机遇。政府利用亚运场馆建设的契机，引导城市协调发展，促进城市空间布局的优化与转变，采用目前世界上比较流行的“POD”(重点项目推动模式)模式经营城市土地，提升城市土地经营价值，达到“促进城市发展为主，兼顾土地资源合理开发利用”的目标，促进城市土地经营策略多样化。
　　 总结经济发达城市的土地开发过程，公共基础设施投资对城市土地经营有很大的引导作用。在区域土地经营市场繁荣的市场条件下，传统的城市土地经营方法仍有效。当土地经营市场开始衰落，市场投资下降，或市场状态不佳，市场资金裹足不前时，政府可利用公共投资引导市场投资跟进，改变城市土地市场供需结构区域土地市场繁荣时，政府可以减少投入区域公共基础设施建设；区域土地市场衰退时，政府可增加区域公共基础设施投入，引导土地市场资源汇集。因此，政府应利用公共投资与土地市场的内在关系，通过控制城市公共投资达到调节城市土地市场结构的目的，丰富政府的土地经营市场手段。
　　 亚运场馆的建设对城市土地经营策略的影响主要体现在一方面有助于完善城市土地经营策略，为更好地经营城市土地提供良好的外部条件；另一方面提升政府对土地市场的调控能力，使政府在城市经营中具备更强的主导作用。充分利用亚运场馆建设的机遇，提升广州市政府土地经营能力和城市经营能力。

3 亚运场馆建设提升区域土地价值
　　 土地价格是反映土地经济价值的函数，而土地的经济价值是由土地的使用价值及土地的生产能力、土地的稀缺程度等多种元素构成。直接影响土地价值的主要因素包括区位、区域发展战略、人口、交通及基础设施配套环境、而业环境。大型体育场馆建设可以改变土地价值的关联因素，从而改变城市土地价值。
　　 案例研究：
　　 广州市天河区东圃房地产的崛起，与广东奥林匹克体育中心(以下简称奥体中心)的建设有着重要的联系。2001年奥体中心建成，使周边土地的区位价值提高、人口密度增加、交通及基础设施完善和商业环境提升等，导致区域土地开发成为城市的热点板块。经过对东圃板块楼盘调查得到以下结论：(1)奥体中心建设前后周边同等档次楼盘的平均差价为每平方米800元人民币左右，剔除物价自然上涨和其它因素，价格增长率在17％左右。我们视楼盘平均差价为土地价值提升的表现。(2)奥体中心对周边土地增值辐射面积约为12.56平方公里。(3)奥体中心对周边土地增值辐射呈环形放射状分布，分析表1数据和调查对象的地理位置靠近奥体中心的楼盘受到的增值效应更加明显。
　　 通过案例分析我们可以认为，奥体中心实际是区域土地开发的“引擎”。由于奥体中心的建设带动区域城市景观和基础设施的建设，从而改变了区域发展地位。
　　 亚运场馆的建设与奥体中心建设一样将改变周边土地价值的关联因素，导致区域土地价值改变。因此，亚运场馆建设应注意以下几点：(1)场馆建设布局应重点考虑城市拓展方向，与城市发展方向相符；(2)场馆建设要注意与城市储备用地的空间布局和规模相适应；(3)场馆布局与城市土地储备计划，城市发展计划协调。使场馆建设与城市土地开发的地域、条件、时间和强度协调一致。借用大型体育场馆建设对周边土地放射性的影响，发展城市组团中心区，使场馆建设成为城市土地开发的“助推剂”和价值“增长剂”。利用大型体育场馆建设对周边土地开发的促动作用、价值提升作用，推动城市储备土地的开发进程和价值提升。此外，利用场馆建设导致的土地资源巨大增值，可以为城市搭建一个强大的融资平台，用市场行为增强政府城市建设资金的筹措能力，提高政府的城市经营能效。

4 亚运场馆建设对土地经营影响值得注意的几点问题
4.1防止场馆建设导致土地经营市场的“虹吸效应”
　　 大型基础设施建设对城市土地市场有较强的引导作用。亚运场馆建设容易对土地市场形成无形的示范作用和牵引作用，在短时间内将城市的土地市场资源吸引和聚集到场馆周边区域，产生城市土地市场投资的“虹吸效应”，导致城市其它区域的土地市场萎缩，造成城市发展失衡，严重影响城市经济、社会协调发展。因此，亚运场馆建设前应认真研究城市土地市场供求结构，立足广州市整体土地开发规划，制定适应亚运建设的土地供应政策，保证土地市场供求平衡，并严格控制城市各区域土地开发强度和开发时序，协调城市土地经营市场，推动城市土地可持续经营。
4.2高效配置场馆建设用地促进城市土地可持续利用
　　 土地是不可再生的稀缺资源，城市土地资源随城市化发展进程将越来越少。大型体育场馆建设，需要大面积的土地资源为建设基础。城市土地是有限的，由干亚运会的缘故，政府将本来可以作为其它商业开发的土地用来建设亚运场馆，这样就对城市资源形成“挤占效应”，减少城市土地的使用率。因此，为最大限度的降低场馆建设对城市资源的“挤占效应”，在场馆建设前加强对场馆的社会功能、经营能力等进行详细的前期研究，合理选择建设场址。通过高效的场馆用地综合应用，提高城市土地资源的存量使用效率，达到高效集约利用城市土地的目标。例如，学习发达经济发达国家体育场馆的建设经验，在大学内建设符合体育竞技的体育场馆，赛事结束后体育场馆向公众开放，避免体育赛事后场馆闲置，造成城市资源浪费。利用现有城市资源条件建设场馆，合理配置土地资源，提高土地存量使用效率，促进城市土地的可持续利用。利用亚运场馆配套的基础设施建设，引导周边土地的可持续开发。
4.3防止“后奥运现象”对土地经营的副作用
　　 1964年以来，世界体育经济领域出现了一种新的经济现象“后奥运现象”，所谓“后奥运现象”就是指：大规模的体育场馆等基础设施项目建设，带动国家和地区经济飞速增长。奥运会开完以后社会固定资产投资急剧下降，造成经济滑坡，导致整个经济体系发展停滞。分析“后奥运现象”实际是城市投资(政府投资)过于集中，难以持续，使城市经济失去了持续的发展动力。亚运场馆建设需要注重城市长远的经济效果，场馆建设应注意以下几点：(1)场馆选址应与广州城市发展规划相结合，场馆建设完成后，周边应有适量的土地储备引导民间投资持续跟进；(2)制定合理的城市土地开发计划，保证城市土地的持续经营能力；(3)控制场馆的建设规模，合理配置社会资源，提升城市配置效率，增强城市的持续发展潜力。

5 结语
　　 广州亚运场馆建设作为重大的城市空间事件，并不是一个简单的场馆建设问题，其实关系到城市资源合理利用，需要考虑到：一、城市与区域的长远发展；二、城市政府运营管理的成本和效率。因此，广州亚运场馆建设应站在城市发展的高度，来审视场馆建设的合理性。首先，城市规划部门应站在城市管理者的角度，系统地研究亚运会及亚运场馆建设对城市发展的作用，认清事件的本位关系，编制科学合理的亚运场馆建设规划，使亚运场馆建设对城市发展的影响转化为具有现实意义的经济效益和社会效益。其次，城市土地资源极度匮乏，显然城市资源高效配置将是亚运场馆建设中值得注意的问题，场馆建设前期加强场馆建设与土地利用研究，高效配置土地资源，协调建设占用土地与土地资源稀缺的矛盾；其次，亚运场馆建设对干城市影响有较长的时间周期，将对城市土地及相关法律制度创新产生积极的影响。通过科学的亚运场馆建设规划、加强前期研究高效配置使用效率、城市用地制度创新，达到提升城市土地经营能力，使2010年广州亚运会及亚运场馆建设对城市发展产生持久性的积极影响。