城乡规划百科 >>所属分类 >> 规划应用    规划管理    海外借鉴   

区划法

标签: 区划法

顶[5] 发表评论(0) 编辑词条

概念

       区划法(zoning ordinance,zoning act 或 zoning law)是西方许多国家的地方政府用法律手段来管理土地利用和建设的一种规划法。它将土地按不同利用性质分类,对不同类别的土地,规定土地使用强度的不同控制指标。从而实现有秩序的建设,防止滥用土地带来的种种危害。区划法实际上控制着城市的发展方式。
  


综述

目录

[显示全部]

1 美国城市区划法的发展 编辑本段回目录

1.1 概述

  美国是一个私有制国家,土地是私有的。美国的法律,从根本上讲是保护私有制。同时它也是判断私与私、公与私之间纠纷的唯一依据。在美国,区划法实质上是运用立法权力来管理私有土地,来解决城市发展过程中出现的公与私的矛盾。
  美国宪法规定,为保护公众的“健康、安全、福利和道德”,地方政府有权通过并执行必要的法律。该条款为美国政府通过、贯彻和执行城市规划提供了宪法依据。然而美国的区划法从诞生到被人们接受是经过了长期斗争的。
  在城市发展、人口聚集的过程中,私有土地的任意开发利用给市民的生活、工作和休息所带来的干扰和危害日益明显。为保护公众的利益、防止潜在的威胁,纽约市于1916年率先通过了美国城市的第一个区划法。第一次将私有土地的利用纳入了由城市规划控制的、有秩序发展的轨道。城市成了区划委员会,专门负责区划法的编制、修订及依法管理等工作。
  纽约的先例启发了许多城市的立法机关,它们相继通过了自己的区划法。1920年,国会立法创建了首都华盛顿特区的区划委员会并授权特区起草和通过了华盛顿市的第一个综合区划法。
  区划法一出现就受到某些市民的谴责与反对。他们说区划法所有的条款都是专断的、不公平的、损害私有财产权的。当时俄亥俄州欧几里得市的一名地主对市政府的控告就是一个典型。事起于欧几里得市区划委员会不允许该地主将其在区划法中规定为居住用地的地产改为商业用地。为争回其使用土地的自由权和提高其土地价值,他控告市政府执行区划法“事实上是不通过适当的法律程序获得财产、是没收、是使土地价值贬值,使地主丧失其宪法保证的权利和自由”,并力促法院判决“区划法是违反宪法的、是市政府不合理地行使管理权”。欧几里得市毫不妥协,坚持区划法是合法行使宪法授与地方政府的管理权来防止可能造成的对城市和公众的危害。1926年,美国最高法院裁决宣称:只要区划法是合理的、没有不公平,土地不是充公,就是合法地行使政府的管理权。这项判决不仅充分肯定了欧几里得市区划法的合法性,同时也有力地推动了区划工作在各州的市、镇、县广泛展开。这场官司被视为美国区划法发展史中的重要里程碑。
  然而,执行区划法并未从此一帆风顺。1953年,当华盛顿的土地开发局为了公共的利益谴责西南区充满“低劣、污秽的住宅”,并依法将土地集中使用、拆除建筑、清理场地等再开发准备工作时,控告书如潮水般涌进了特区法院,向土地开发局的谴责权挑战。官司一直打到最高法院。1954年1月,最高法院在伯曼(Berman)对帕克(Parker)案件中支持了土地局的谴责及其为清理贫民窟对某些土地的征用权。判文写道:“公众福利的概念是广泛的、包罗万象的……它代表的价值既是物质的、也是精神的,既是经济的、又是美学的。立法机关有权决定社会应当既健康又美观,既清洁又宽敞,既是精心组织过的又是各方面协调的……”。这一具有历史意义的判决再一次确认了为了公众的利益,政府有权管理私人土地。伴随着公众福利的广义理解,区划法的内容得以扩展。这次判决又掀起了一次有组织的规划高潮。至此,人们完全接受了区划法和总图规划是合法的公共政策的工具;达到经济、社会和美学的目的、是区划法的合法目标的观念。
  70年来,除个别情况外(据称休斯敦是美国仅有的没有分区规划的城市),美国的城、镇、县都采用区划法来管理城市土地的开发。它成了决定城市发展方式最有利的工具。有的建筑师把区划法对首都华盛顿发展所起的作用与朗方规划和麦克米兰规划并列,并称近几十年构想出来的种种规划方案,没有一个对华盛顿市的发展目标产生过更大的影响。
  由于区划法是一项涉及地主、开发者、规划师、建筑师、工程师以及土地管理者的法律,所有与土地利用有关的人都必须懂得它。建筑师们要化几十个小时来阅读它、研究它,弄清楚哪些是不能冒犯的规定和限制,哪里有可供自由发挥和施展才能的地方。律师们不仅要研究区划法的细节,还要熟悉有关规划、建设的专门知识。因此,在美国已经形成了一支规划建设领域的专门律师队伍。


1.2 区划法产生的背景

  本世纪初的美国,随着城市人口聚集,土地利用强度加大,为了在自己拥有的一片土地上获取最大的个人利益,无节制地滥用土地造成了城市区域的卫生条件下降,火灾危险增加以及城市面貌被破坏等恶果。为了城市的整体利益,政府需要有管理城市土地的权力,美国规划先驱者马尔舒(Marsh)、奥尔姆斯特(Olmsted)、弗莱奥特(Freund)等将德国的分区管理方法引入美国,在小范围的不断使用中逐渐积累经验。
  1916年7月25日,纽约市议会根据联邦宪法为保护公众的“健康、安全、福利和道德”,通过了《纽约市区划法决议》。第一次以法律形式将私有土地纳入了由城市规划控制的有序发展的轨道,被认为是“第一个全面分区控制法规(comprehensive zoning)”.
  1924年,美国商务部发布第一部《标准土地分区管理授权法》,协助并统一各州政府授权地方政府建立土地分区管理法案。
  1925年,300多个城镇制定区划法管理法案。
  1926年,美国最高法庭裁定,在不超越国家宪法的情况下,允许地方政府确定“管治权力”的范围,确定了土地分区管理法案的法律地位。
  1930年末,1000多个地方政府制定了上述法案。
  1960年,区划法开始对促进宜人空间的创造和保护特色区域加以关注。城市规划师越来越强烈地意识到,对社区特有意象和性格的保护和创造的重要性。
  1961年,纽约对区划法进行了全面的修改,增设了城市设计导引原则和设计标准等新的内容,增加了设计评审过程,使区划成为实施城市规划和设计的有力工具。这些标准包括:
  容积率(Floor Area Ratio)
  这是对建筑体积的控制,规定建筑物的基地面积与高度关系,改变以往单纯控制建筑高度的做法。
  日照范围(天空曝光面)(Sky Exposure Area)
  曝光面是一个斜面,是在街道范围上空的某一特定高度以上按特定斜率所形成的控制面,这里的高度和斜率由一定时间内的日照条件来确定。
    空地率(Open Space Ratio)
  鼓励在一定的容积率下多留空地,制定比较合适的容量。此外,为了克服单一的地块控制,还衍生了一系列的奖励政策。
  规划单元开发(Planned Unit Development)
  在包含两个或两个以上分区的较大规模土地开发中,开发商在满足一定的人口密度、空地率及交通或公共设施的需求下,可以自由安排其他项目。
  奖励区划(Incentive Zoning)
  规定开发者如果在高密度的商业区和住宅区内兴建一个合乎规定的广场,可获得增加20%的基地面积的奖励,奖励的容积率也可通过其他公益事业来实现。
  开发权转让(Development Right Transfer)
  主要用于城市中需要保护的主要地段,如标志性建筑、历史建筑、独特的自然形态等,将这些资源上未被开发的空间权转让到其他基地中(容积率转移),得到开发权的开发商将被批准在容积率控制之外增加一定的建筑面积,这种补偿符合开发商追求最大面积的要求。 


2 美国区划法的内容编辑本段回目录

 
2.1 区划法的基本内容

  区划法的基本内容包括对土地利用性质的分类和对不同类别土地上进行建设的具体要求。
  欧几里得案时期,区划法一般由律师、测绘师和土木工程师起草,建筑师和规划师极少参与。区划的依据主要是土地的原有用途、(不可靠的)人口预测和当时潜在的房地产价值。因此,当时的区划是使各类土地在用途、经济和社会阶级、建筑型式与质量等方面保持与现状一致的二度空间规划。今天,土地利用性质的划分和土地使用强度已有很大的发展。

  2.1.1土地利用性质的分类 

  是对土地利用的定性,是区划法的核心。一般划分居住、商业、工业三类。五、六十年代以来,单一用途的、分隔的和精确的几何分区规定,不仅不能符合日益复杂的城市社会、经济发展的需要,而且严重地阻碍了规划、建筑、金融和市场的发展。人们逐渐认识到区划法不应只是保护现状的抑制剂,而应成为城市设计和发展的催化剂。区划法中增添了许多新的功能区。
  混合利用区——指既用于商业又用于住宅的商业居住混合利用区或者办公、旅馆、商业混合利用区,甚至混合利用建筑等等。
  特殊功能区——为适应经济发展和文化娱乐的需要,对某些具有地理特征和历史意义的地区规定了特殊的利用性质。如某些重要的街道、公园、会议中心和展览中心、著名的商业中心或广场、少数民族聚居区等。这类特殊功能区是仅供立法机关批准的特殊项目建设用的地区。在城市规划中这类特殊功能区日益增多。纽约市的区划法共有11章、其中4章为特殊功能区、共划出了30个这类特殊功能区。
  有条件的开发区——区划法中对某些地块规定了特定的开发条件。开发者或土地拥有者只允许在满足规定的条件下进行开发,否则就是违法。
  群集建设区——指在保证居住密度不变的条件下,允许将单栋住宅集中建设的某些居住用地。这样可以提高建筑密度、提高基础设施的集中利用率和增加公共绿地。
  鼓励性建筑区——区划法也被用作换取某些公众利益的工具。例如,划分为商业区的纽约市中心,为了获取最大利润,开发者总是最大限度地利用区划法中对土地使用强度的规定:尽可能填满地块、采用允许建筑面积的最大值和最高的允许高度等等。结果,曼哈顿岛上出现了狭窄的道路两旁,体量庞大、轮廓呆板的密集的建筑群,剥夺了城市居民接近绿地、阳光、空气和水面的机会。在这类地区,区划法采取一些鼓励性措施。如允许提高建筑物的高度,增加建筑面积等以获得地面的一片绿地,一条拱廊或者一段马路等等。开发鼓励性建设区的具体条件必须与区划委员会逐项协商,通过法律程序确定“公私交易”。
  为开发上述新的分类地区,建设者必须提交总平面图及建筑设计方案,经专门的评议和区划委员会批准。

  2.1.2 土地利用强度 

  在各类土地利用性质分区及次分区的基础上,分类确定各项用地建设指标。其中包括用地大小(最小地块尺寸)、建筑覆盖率、院落大小、建筑后退、居住密度(有时以每英亩土地上的住宅套数表示)、建筑物的高度与体量(建筑面积与用地面积之比)等等。

  2.1.3 环境指标 

  也属土地利用强度的范畴、对创造优美的环境、防止有害影响作了更广泛的规定,包括对绿化、美化的要求和各种防污染条款。如在居住用地的城市设计条款中有关于植树密度、草坪、艺术街景、喷泉与水池、儿童游戏设备的具体规定;在商业用地的条款中对橱窗、照明、广告牌等各种标记都有明确的要求;在工业用地对噪声、振动、烟尘、气味、有毒排放物、放射性以及防火、防湿、防热等等破坏环境质量的因素规定的更加严格。

  2.1.4 表达形式
  作为一部法律文件,区划法采用三种表达形式:
  (1) 名词定义 因为区划法具有法律性质,词语必须含义准确。就象地下室、建筑高度、庭院等众所周知的名词,在区划法中都有其特定的、准确的法律定义。例如,在华盛顿特区区划中规定地坪标高(±00)以下的楼层、顶棚至地坪的高度大于4英尺者为“地下室”,小于4英尺为“地窖”。按照区划法规定“地下室”要计入建筑面积,“地窖”则不计。又如,“建筑高度”定义为“建筑物正面中心所对的路缘至房顶或女儿墙的最高点的垂直距离”,这就避免了在坡地上建设关于高度的纠纷。定义是法律判决的重要依据。每部区划法都有相当的篇幅阐明重要的词义。华盛顿特区的第一部区划法共20页,定义部分占3页;1977年版的纽约市区划法词义部分有30多页。
  (2) 文字条款 是区划法的实质部分。其内容包括对土地利用性质的分区和次分区下定义,阐述每个区的自然发展、允许用途、使用强度和环境质量要求的各项指标。从华盛顿特区区划土地利用分类表中可以看出,其居住用地共划为9类次分区,每个次分区有不同的使用强度和对环境质量的规定。例如R一2类(即居住Ⅱ类区)的定义为半独立式的独户住宅区,规定其地块面积不得小于3,000平方英尺(约合279平方米)、建筑高度不得超过40英尺(约合12米)等等,所有更密集型的住宅不得侵入此区;又如S P是特殊功能区,其定义为商业区与居住区之间的“缓冲带”,通过它来保证新开发区在用途、规模和设计上能与商业区和居住区兼容。
  (3) 区划地图 将文字条款中不同使用性质的分区范围在城市地图上准确地表示出来,给使用者以明确的地理位置概念。


2.2 区划指标的内容

  在美国各个城市,区划法规没有统一的格式和内容;各城市可以根据自身的条件和管理需要制定区划。一般来看,大多数的区划法规主要包括了土地用途的分区、相容性规定、开发强度、周边影响规定、标识规定这五个方面的内容。

    2.2.1土地用途分区

  一般又可以分为基本用途区(Zoning District)和特别用途区(Special Purpose District)两大部分。基本用途区的划分是区划中最基本和主要的内容,是指用于满足城市基本功能要求,适用于城市大部分地区的功能分区,是城市的主要分区类型,涵盖了城市绝大部分甚至全部地区。特别分区用于实现特定意图,适用于城市中某个或某类在某方面有特殊性的地段,如纽约市的曼哈顿区、哥伦比亚特区的国会大厦区等。
  基本用途区一般划分为单体住宅、集合住宅、社区商业、大型商业、工业和农业等基本类型(见表1 ),不同城市都会根据本地条件,对基本类型进行细分。各城市区划法规的土地使用类型,有的简单地划分为几种基本类型,也有的细分到几十种类型。例如纽约市的区划法规中,对基本用途区进一步的细分,居住区细分为四类,商业区细分为八类,工业区细分为三类(见表2 )。

表1 美国各城市区划法规的土地用途划分表1 美国各城市区划法规的土地用途划分
表2 纽约市区划法规的土地用途细分

来源:纽约市城市规划管理局网站:http://www.nyc.gov/planning表2 纽约市区划法规的土地用途细分 来源:纽约市城市规划管理局网站:http://www.nyc.gov/planning


     

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附:纽约市用地分类。

纽约市用地分为以下11类:
1 一或两家庭居住用地。低密度住宅区主要集中在史泰登岛、皇后区西部、布鲁克林南部、布朗克斯西北部及东部。
2 多家庭(三家庭或以上)居住用地。高密度住宅区主要集中在曼哈顿,4-12层的中等密度住宅区遍布布朗克斯、布鲁克林和皇后区。
3 商住混合用地。主要为沿街住宅底商,少数为办公与居住混用。
4 商业用地。仅占城市总用地不到4%,却提供了近四百万个就业机会。商业区大量集中在曼哈顿的高楼大厦之中,布鲁克林和皇后区的商业中心相对而言规模要小。
5 工业和加工用地。仓库和加工厂多位于布朗南部,布鲁克林和皇后区新城湾、以及布鲁克林和史泰登岛的西侧。
6 交通和市政基础设施用地。包括机场、码头、火车站,以及动力厂和污水处理厂。两大机场占去一半。
7 公共设施和学校用地。包括学校、医院、疗养院、博物馆、表演场所、宗教场所、警察局、消防站、法院、拘留所等等。
8 开放空间和室外休闲用地。包括公园、绿地、游戏场、自然保护区、墓地、娱乐场、海滩、体育场馆、高尔夫球场等。其中公园占地28618英亩。
9 停车场、停车库用地。包括街区以内的政府或私人停车用地,以及独立停车库。
10 闲置用地。史泰登岛最多(21.5平方公里),曼哈顿最少(1.5平方公里)。
11 其他用途。

  2.2.2相容性规定

  所谓相容性是指对于在某种用途的地区内能否进行某类设施或建筑的开发的规定,即土地用途之间的相容性。在区划法规中一般是以各用途区的用途规则(Regulations)的形式出现的。一般分为普通许可(Uses Permitted As-of-Right)、特别许可(Special Permit)、附属性许可(Supplementary Use Regulations)这三种。普通许可的用途指符合区划法规规定,被认定为合法,应被核发建筑许可证的用途。特别许可的用途指只有在满足一定特殊条件的情况下才能被允许的用途。特别许可证在颁发之前一般要召开公众听证会,并遵守区划法令中的一些具体规定。附属性许可的用途是与同一分区地块中允许的主要用途有明显附属关系的用途,一旦主要用途被允许,则在满足一定要求的情况下,其附属用途也会被允许。 

       2.2.3开发强度规定

  在区划法规中,容积规定(Bulk Regulations)会对不同地区的各种土地用途的开发强度进行限制,一般包括了与地块有关的规则、与地块中的建筑物或构筑物有关的规则、与地块中的院落有关的规则、其他补充使用强度规则等。例如,纽约市区划法规中,容积规定就包括了开放空间与建筑面积规定(Open Space and Floor Area Regulations)、开发密度规定(Density Regulations)、地块面积与宽度规定(Lot Area and Lot Width Regulations)、庭院规定(Yard Regulations)、高度与后退规定(Height and Setback Regulations)、建筑最小间距规定(Minimum Required Distance between Two or more Buildings on a Single Zoning Lot)等。

       2.2.4周边影响规定

  对周边影响的规定是指为限制建筑物对周边地区产生的影响而作出的规定,以达到将该建筑物及其土地使用类型所产生的影响减少到最低目的。因此,对不同的土地用途的周边影响规定也有所不同,如对停车位数的规定普遍应用于大多数的建筑物,但标准各有不同;在工业用地中,往往规定必须对生产性设施采取适当的遮蔽和景观美化措施。


       2.2.5标识规定

  区划法规中一般还会对各类建筑的标识、标牌进行规定,主要包括允许的标识类型、标识内容限制、最大高度和突出尺寸、表面积、最大数量、照明规则、特殊地段的特别要求等。

  在区划条例批准后,所有的建设和开发项目都必须按照规定的内容而实施,对于与区划条例相符的开发方案的审批无需举行公共听证会(除非区划条例中有特别规定)。如果在实施过程中,由于种种原因而需要对区划条例进行调整,则需要按照严格的法定程序进行。
  


3 美国区划法的修订编辑本段回目录

  区划法是法律,但它不是一成不变的。区划法经过一定的法律程序可以变更和修改。市议会每年都有修订区划法中个别条款的议事日程。如费尔法克斯县现行的区划法是1978年6月通过,同年8月生效的。到1984年2月,该法已修订了96处,平均每年修订十余次。其中1983年是该县建设高速发展时期,修订了22次。此外,经过若干年(数年、十数年不等)还可作一次全面修订。如华盛顿特区的区划法从1920年到1955年修订了五次。纽约1977年出版的区划法决议是以1961年生效的修订版为基础,纳入了1961年以后修订的条款。由此可见,美国的区划法修订和补充的频率是相当高的。这就使该项法律能不断适应城市发展的需要。
  重新划区,即开发者提出的改变区划法中原确定的土地利用性质,也是一种常见的修订。通常是在周围环境发生变化或由于经济、文化发展的需要,开发者向区划委员会提出改变使用性质的申请。区划委员会将申请印发与土地利用有关的单位(如费尔法克斯县分送给供水、排水、消防、民警等20个单位),听取这些单位对变更使用性质的意见:委员会还组织有市民参加的听证会。在区划部门研究和分析重划对环境、交通、公共服务设施、经济、文化生活等各方面带来的影响之后,提出裁决建议交区划委员会审批。

  裁决变更土地利用性质的主要依据有三条:
  i,原区划法中的居住区性质已发生根本变化;
  ii,原区划是错误的或不适当的;
  iii,建议重划的土地利用性质明显地符合公众利益,最重要的是与批准的总体规划相一致。

  土地重划是一个很长的调查、审批过程,有时一项申请要拖延好几年。但重划一旦批准。随着土地利用性质的改变,土地利用强度也相应变化。土地价值的提高对开发者的吸引力是很大的。因此旷日持久、耗资颇昂的重划申请每年都有不少。

附录一:美国纽约市区划决议(1993年修订本)的几个特点

  美国纽约市区划决议(Zoning Resolution)1993年的修订本,是迄今最新的版本,但其中许多定义和提案仍沿用60年代的条款,经过不断修订和补充,形成系统而完整的一套区划规定。
  这份修订本的内容有如下特点。
  1  名为区划决议,实则将土地用途与开发强度的区划与建设标准及相关规定合在一起,使编制与实施规划过程中必须遵守的事项有机地联结在一起,既有利于执行,又方便使用。其表述模式中不仅有图则和控制指标,还有规定条款。这说明控规与条款具有相同的法定地位,不象国内目前仍将编制控规与规范分列,法令性条款很少出现,即或出现也与控制分列。
  2  纽约市发展至今,该市的用地区划已覆盖全市。为此,全市的街区编码早已确定,街区内的地块编号也全部确定。此外,市属的岛屿及尚未开发的片区,也都有不同的代码和图则表示。全纽约市按限制性用地号、区划图号、街区号和地块号4个层次组成编号系列。这显示出,在全覆盖的前提之下,又按不同地理位置和不同开发状况予以区别对待。而国内,包括深圳市在内,则是要么全覆盖,要么尚未覆盖地区是空白,这不利于发展过程中必要和及时的控制。
  3  在严格的控制之中,留有机动灵活的余地。例如,在决议中有专门的章节表述“大量指定用途”和“非遵守规定的建筑”,以适应市场的变化和一些不可预见的因素对土地使用和开发强度的冲击。
  4  一个城市的用地区划控制,不可能一成不变。对于纽约这样一个国际性特大城市而言,发展变化之大是不言而喻的。所以,随发展变化而不断补充和修订,是天经地义的事。从该版本中可发现,每个章节乃至每个条款,在标题之下均附有原批准的年代,使之一目了然,也有利于执行的历史延续性。
  5  按照发展的需要及势头,及时划出“特殊目的区”,进行专门区划。这一方面是防止出现空白而对开发失控,另一方面也是配合新情况的出现而采取的应变手段之一。例如,当原有功能改变,原有社区取消,衰退的邻里复苏,历史性保护地区重新认识,都划出特定范围,再次提出区划的要求和规定。
  6  用地功能中每类特殊目的区内都专门对“非道路停车”的安排做出规定,充分显示出汽车社会中对静态交通的实实在在的处理,不是仅有地下停车位的定额就能解决问题。这样可减少建设后发现停车空间不足或无法安排而造成机动车阻塞的弊病。
  7  城市设计导则被列为必备的内容而编制在区划中,其中,环境景观和公共空间(如广场)作为重点。这样就把侧重于经济利益的开发强度问题与侧重于城市品质优劣的城市设计问题紧密地结合。
  8  提出决议、审批决议以及处理变更申请的其它申诉等事宜,分别由两个机构负责:一是城市规划委员会(City Planning Commission),由各界及专业代表组成;另一个是城市规划理事会(City Planning Board),有权审定区划及有关规定,是更高一级的审批机构。日常规划管理事务由规划署办理(Department of City Planning)。可以说,这种组织手段是颇为严密的。

附录二:美国标准区划授权法(1920年)

目录

通用名词解释

第1条 权力的授予(Grant of Power)
第2条 分区(Districts)
第3条 规划目的(Purposes in View)
第4条 编制程序与方法(Method of Procedure)
第5条 区划修改(Changes)
第6条 区划委员会(Zoning Commission)
第7条 调解委员会(Board of Adjustment)
第8条 区划的实施与执行(Enforcement and Remedies)
第9条 与相关法律的冲突(Conflict with Other Laws)
(前略)

第1条 权力的授予
  为促进社区健康、安全、道德、或者公共福利,城市以及联合村镇的立法机构,授权规定并限制了建筑物和其他建造物的高度、层数、体量,各类地块的限制性比重,庭院、广场和其他开放空间的大小、人口密度、房屋建筑,以及商业、工业、居住或是其他用途的土地的选址和用途。

第2条 分区
  出于任何或所有上述目的,地方立法机构有权对最适合实现本法案目的的方式和途径进行判断,并以此把市区划分为相应数量、形状的区域,并对各类地区内房屋建筑和土地的建造、开发、再开发、改建和修缮进行规定和限制。每个地区内同一类型和规模的房屋建筑的管制规定都应统一,但在不同地区之间限制和规定可以有所不同。

第3条 规划目的
  区划法规应与地方总体计划相一致,并能缓解道路拥堵、确保火灾、恐慌和其他危险状态下的安全,改善卫生与公共福利,提供足够的采光和通风,防止土地的高密度开发,避免过度密集的人口密度,提供良好的交通、供水、排污、学校、公园和其他公共服务设施。此外,区划法规的制定还应合理地考虑各地区的特色,某些特殊用途的适当性,并应保护房屋建筑的经济价值和社会价值,鼓励该城市最合理的土地利用类型。

第4条 编制程序与方法
  城市立法机构应建立法定程序和形式,对区划法规划的限制性内容、地区划分的边界等进行审议、决策、实施,并进行及时的修订、补充和调整。但是,在区划法规、限制性规定和地区边界划分等生效之前,必须召开有关听证会,为利益相关人和团体提供意见表达的机会。听证会的时间和地点,应至少提前15天时间在该城市的官方报纸或公众媒体上予以公示。

第5条 区划修改
  区划法规、限定和地区划分应进行及时的修正、补充、修改调整或者撤销废除。但是,当该地区20%及以上的在该项区划变动中的相关土地业主,或那些在后方极为毗邻(距该处几尺处)或正前方毗邻的(街前距对面地域几尺处)土地业主联名对该项修订提出异议时,除非立法机构代表有3/4的投票支持,否则该项区划修改不能生效。前项条款中关于听证会和公示的规定,同样适用于任何区划修改程序。

第6条 区划委员会
  为了有效行使本法案授予的权力,地方立法机构应任命委员会,即区划委员会,以便对各个不同地区的划定与限制性规定提出建议。区划委员会在提交最终报告前,应完成一份报告草案并举行听证。在收到区划委员会的最终报告之前,地方立法机构不得举行听证或采取行动。在已设立了城市规划委员会的城市,该委员会可同时被任命为区划委员会。

第7条 调解委员会
  地方立法机构应成立调解委员会,在本法规定的限制范围内,在适当的案件和具备适当的条件和保护的情况下,由调解委员会对法规内容,作出与法规基本目的相协调、符合法规的基本或特殊规则的判断。
  调解委员会应由5名委员组成。每位委员任期3年,依据任命机构的成文规定和听证的结果该项任命可以解除,职位空缺应由任何任期未满的委员暂代。调解委员会应接受依据本法案而设置的所有法规条例和相关规定,该委员会的会议应在主任召集和理事会决定的条件下召开。该委员会主任或者是主任缺席情况下的执行主任,要领导宣誓并保证证人的出席。所有的委员会会议都应向公众开放。调解委员会应保留其公报和活动记录,对每个问题每个委员的投票情况都应公之于众。如果缺席或者未进行投票,应对事实进行说明,并应保留相关的检查和官方行动的所有记录。以上所有文件记录作为公开信息应立即在调解委员会办公室予以归档收藏。
  任何合法权益受侵害的个人,或任何由于受到行政官员的决定影响的城市政府的官员、部局、委员会或者机关,均有权向调解委员会提出申诉。申诉应在调解委员会规定的合理时间内受理,由受理的官员进行归档,并向调解委员会提供有关申诉的主要观点和说明。申诉受理官员应立即将与该申诉事件相关的文件提交调解委员会。
  申诉应保存在相关事件的所有活动记录之中,除非受理申诉的官员在本人向调解委员会提交申诉通告后提出,基于事实以及本人的判断,提出保存申诉将造成对生命或财产的威胁。在这种情况下,程序将不继续进行;除非调解委员会作出限定性要求,或法院对申诉受理官员发出受理通知。
  调解委员会应在合理期限内完成申诉的听证,发布听证公示,对利益相关人发出听证会议通知,并在合理期限内作出仲裁决定。任何个人和团体均可以个人、团体或代理律师的形式出席听证会。
  调解委员会拥有以下权力:
  (1) 任何行政官员在执行依据本法制定的法规条例过程中所作出的任何命令、要求、决定、判断,被认为存在错误的情况下,对有关申诉进行受理和裁决;
  (2) 对于相关法规条例内容的有关异议,进行受理和裁决;
  (3) 某些特殊案例中,在不违背公共利益、且由于特殊条件,僵硬地执行法规将造成不必要的困难等情况下,对如法规规定的特例许可的申请,给予授权。从而使得法规的真实精神得以体现,并作出符合实际的判断。
  在行使上述权力时,调解委员会应与本法案保持一致,有权推翻或坚持部分或全部地修改申诉的命令、要求、决定和判断,或作出应作出的命令、要求、决定和判断。最终,调解委员会拥有与申诉受理官员所拥有的所有权限。
  委员会4名委员的投票表决,可以撤销行政官员所作出的任何命令、要求、决定和判断;同时,也可以支持任何需要在此类条款下通过的申请,或者达成对此类条款的调整。
  由于调解委员会的决定而使得合法权益受到侵犯的个人、集体,或城市的纳税人、官员、部局、机关、委员会,均有权向法院提出上诉,充分证明该项决定部分或全部内容的违法性,并提交有关说明。此类上诉应在调解委员会将决定归档后的30日之内提出。
  上诉提交后,法院应提出案卷调查令对调解委员会的决定进行审查,并在10日或法院规定的期限内,告知当事人的代理律师有关上诉的回复期限。案卷调查令不应阻碍有关决定的执行,但根据具体情况,法院可以在对理事会的通告中和案由所示下,发出限制性命令。
  不应要求调解委员会交出引起争议的决定原件,有效的方法是提交已被证明或者宣誓的复件,以便进行案卷调查。调解委员会的回复应简要阐明确凿的相关事实,以及相关决定的主要观点。
  在听证过程中,如果法庭认为证词对于作出正确判断是必要的,法庭就可以提取证据或指定仲裁员获得证据,仲裁员应把所找到的事实证据和法律结论向法庭作出汇报,这些汇报将成为法庭裁决的部分构成。法庭可以推翻或坚持全部或部分修改调解委员会的结果。
  不允许调解委员会收取费用,除非法庭认为这导致了工作疏忽、不诚实以及对申诉的恶意决定。
  本条款中的所有事项和程序应被置于任何其他的民事决定和程序之前。

第8条 区划的实施与执行
  地方立法机构应制定相关的法规条例以推动本法案的执行和实施。违反本法案或相关法规条例的行为,应定为违法行为,地方立法机构有权对此类行为处以罚款或拘押,或双重处罚。地方立法机构也可被授权对此类行为进行民事处罚。
  任何房屋建筑被建造、开发、重建、改建、修缮、转换或维修,或者任何房屋建筑或土地在使用中违反了本法案以及任何由此授权的法规条例,城市政府相关行政部门,应采取任何适当的行为或程序来阻止此类非法建造、开发、重建、改建、修缮、转换、维修行为,限制、改正或者减少此类违法,防止对上述房屋建筑或土地的占用,或防止任何在此前提下的非法建设行为、商业行为或使用行为。

第9条 与相关法律的冲突
  如果任何在本法案授权下的法规条例,对于庭院、广场或其他开放空间的宽度和规模、建筑物的高度或层数、限制性地块的比重或其他方面的标准要求高于其他地方法律法规,则以本法案的规定为准。相反,当其他地方法规条例提出了比本法案更为严格的标准的情况下,则以其他地方法规条例为准。



4 美国区划法与总体规划的关系编辑本段回目录

  城市总体规划是地方自治体正式公布的、有关未来城市开发建设的主要政策之一。追溯总体规划发展的起源,可以看到在美国历史的早期,城市的建设和管理中曾出现过三种重要的手段:(1) 为城市建设而制定的设计图,这可以认为是今天总体规划的最早起源;(2) 土地的买卖、登记事务中使用的街区图和区画图,这一手段后来发展成为“住宅细分控制”;(3) 管理公共用地时使用的所谓公图,其后被运用于公图制中。这三种规划手段都属于城市规划法的范畴。
  从历史的发展过程来看,19世纪20年代的“城市美化运动”可以说是现代美国城市规划产生的重要契机。这场运动是建设美好城市生活、积极推动美好城市建设的一场市民运动。它使得城市未来发展蓝图的描绘变得更加通俗易懂,从而明确了市民运动的目标,推动了运动的深入开展。这些当时描绘的城市蓝图,大多是一些建筑物和建筑群的平立面图和透视图,也是今天的城市总体规划的原型。
  进入20世纪一二十年代以后,在市民运动中兴起的城市规划作为一项地方政府的公共职能,开始被社会广泛接受。其中,公众社会关心的焦点也从“美好城市”转变为“城市的效率”。因此,在城市总体规划中,对于地方政府的公共开发项目以及民间的住宅开发等项目进行空间协调的功能,变得越来越重要。20世纪20年代后期,联邦政府分别制定了《标准城市规划授权法》和《标准区划授权法》,总体规划和区划作为城市规划体系的重要制度性内容得到了正式的承认。从这一时期开始,许多城市开始制定正式的城市总体规划,但城市总体规划的编制和许可的权力被授予了政治中立性质的规划委员会,而非立法机构的地方议会。
  战后20世纪50年代,在联邦政府提供的巨额城市开发补助金制度的推动下,全国各地的城市再开发和城市更新得以广泛开展。为了使获得联邦资助的城市开发项目更有效地推动地方长期、持续的发展,促进区域性的开发协调,制定总体规划成为协调各大型开发项目的重要的规划手段。与此同时,与城市总体规划相比,区划更多地受到了短期、局部利益以及政治性观点的左右和影响,因此受到了更多的批判和质疑。这一时期,联邦政策中对于区划的定位,更加强调区划与总体规划的统一,区划作为实施总体规划有效的、但非唯一的手段。同时,作为申请联邦补助金的条件之一,地方政府必须制定并实施总体规划,而且总体规划的编制本身也成为联邦补助的对象之一。这样,总体规划开始成为地方政府编制、实施城市规划的大法。
  但是进入20世纪60年代后,城市规划的政策环境又发生了变化,对于城市总体规划能否有效发挥其协调功能产生了诸多的质疑。由于城市总体规划目标的长期性而带来的实施中的不确定性,远期目标的制定过于僵硬而缺乏灵活性,规划内容过于强调物质性的内容,规划形式偏重于图面的表现形式等因素,城市总体规划的有效性和作用开始受到质疑和批评。
  20世纪70年代后,对于城市总体规划的作用曾经拥有的绝对信赖,开始越来越淡薄。虽然有必要明确城市未来发展目标和开发管理的基本方针,但对于强调完美的图面表现和文字表述这样僵硬的形式固定下来的总体规划的有效性,社会公众的批判越来越多。因此,从这一时期开始,为提高规划的灵活性和实施的有效性,解决已有规划在环境发生变化的条件下进行有效修正和调整等问题,对于规划编制过程中的公众参与越来越重视。注重结果的城市规划开始向注重过程的城市规划转变。 

 

5 美国区划制定的基本要求编辑本段回目录

  区划是州在宪法赋予的权力范围内行驶治安权的一种行为,而在大多数的州,地方政府都是在州授权法的授权之下制定区划的,区划的目的和内容不仅必须要符合州授权法和有关条例的规定,同时还必须符合联邦宪法的规定。根据联邦宪法中有关财产权保护的正当程序条款(第五修正案)和征用条款(第十四修正案)的规定,首先区划的目的必须符合治安权的宗旨。就是要符合“提高本州居民的健康、安全、道德和福利水平”的宗旨。如与这一宗旨有所偏离,则将被视为违反正当程序条款的违宪行为,被判决无效。当区划的控制手段违反了一定标准,也将被作为违反正当程序条款的违宪行为论处。这种标准包括:1 手段和目的之间具有实质性的关联(substantial relation);2 非没收性质的管制;3 非歧视行为。
  美国联邦最高法院1926年Euclid V.Amble 案件的判决,确立了区划的法律地位,成为其后各城市区划法规的法律渊源。依据该判决,区划法规通过美国联邦宪法审查(Constitutional Tests)的条件为:
  1 区划的全面性:分区规划必须覆盖辖区内每一份财产;
  2 区划的公正性:同一个辖区内的所有财产必须获得相似的处理结果;
  3 区划的详细性:每个辖区分割成多个土地利用区域,辖区内必须有一部编制完善的区划条例,区划条例中必须至少涉及20个不同的土地利用类型。
  一般情况下,区划条例是城市宪章的一个组成部分,是城市政府进行土地利用规制的唯一法定依据,同住宅细分法规、建筑设计审批规定以及其他的规划法规一起,组成美国城市层面的规划法规。
  例如在纽约市,区划是一项政府法令,它源于联邦宪法赋予政府的管辖权(第十修正案)。经过纽约市议会审核的区划法规,是纽约市政府对城市土地的使用实施分区管理的法律依据。区划法规规定了每个辖区内所有土地的使用规则、建筑类型和高度、开发强度。完整的纽约区划法规由两部分组成:一部分是划定地域边界的区划地图,还有一部分详细描述了规划规则的条款,是对每一种土地的分类、用地和允许进行开发建设的具体标准。纽约的区划法规是一部完整的法律规定,政府必须严格执行。在城市开发建设过程中,如果某个建设项目需要修改或者区划需要调整,都必须按照法定的程序进行。


6 美国区划法存在的问题与补充编辑本段回目录

  区划法是美国城市管理土地利用的法宝。但它也存在着难以解决的矛盾。
  区划委员会与规划委员会两权分立。美国的综合规划(Comprehensive plan)是城市发展与建设的总方针和指导原则。它在人口予测的基础上,从城市的现状出发规划城市的经济、土地利用、住宅、环境、交通、公共设施、城市设计、保护历史名胜和文化特征、人类服务等各项城市发展的总目标。综合规划经过市议会批准具有法律性质。由于历史的原因,美国的区划和规划工作分属区划委员会和规划委员会分管。多数城市的区划工作先于综合规划:区划委员会也成立在前。1926年国会通过的规划法中曾提出根据综合规划编制区划法。但由于体制分割,实践中有时出现综合规划生效之后,区划委员会并不能及时修订区划法中与综合规划不一致,甚至相互矛盾的条款,造成了综合规划实际上的无效。
  1955年刘易斯(Lewis)负责修订华盛顿特区的区划法时曾努力在许多方面贯彻1950年华盛顿综合规划的意图。但迄今华盛顿特区的规划委员会和区划委员会仍旧两权分立;综合规划和区划的编制与修订工作并不同步。具体编制综合规划和详细规划的特区规划与发展办公室只能根据规划要求向区划委员会提出修订建议。修订工作是由区划委员会系统独立进行的。
  近年已有越来越多的城市感受到了区划与规划工作分割的弊病,并致力于解决这对矛盾。例如,洛山矶市将负责城市区划工作的区划处与负责编制城市长远规划(20-50年)的长期规划处平行设立,并同归城市规划局领导;费尔法克斯县的区划法修订和管理工作亦直接由城市规划委员会负责,从而将区划与综合规划有机地结合起来。二者的统一可使综合规划实际发挥指导城市发展方向的作用,而区划法则成为更加有效的管理城市发展的工具。在美国,历史形成的这一矛盾不是短期内能解决的。
  区划法在一定程度上束缚了建筑师、规划师的手脚,区划法和美国的其它法律一样,随着实践过程中的不断修订和补充,已经变得冗长、繁锁和刻板。华盛顿市的区划法由20页膨胀到300页;纽约的区划法除618页文字条款(共11章65节)外,还有27页附录、128页详尽的分区地图。区划法已成为大部头的法律文件。一些过分具体与详尽的规定限制了规划师、建筑师们创造性的发挥。

      奖励区划体系在美国的使用十分广泛,开发商可凭借提供公益性设计,例如较好的外观设计、景观或公共空间,以获取额外的建筑面积奖励。虽然这种奖励机制在促进公益性设计方面很有效用,但作为获得更好设计的手段,其限制与弊端已经使这种作用受到了怀疑(Cullingworth,1997,P94-9)。
  其存在的问题包括几种倾向:
  开发商将奖励视为理所当然的权利的倾向;开发商增加建筑面积、空间、高度与容量的倾向;开发商在取得奖励后却并不实践其公益性设计的诺言的倾向——另外,这种体制天生便是不公正与费时的,也缺乏基本规则,常常出现品质低下的公益性设计(Loukaitou-Sideris and Banerjee,1998)。 

  在美国,区划法的地位类似于治安权力。除了授权给开发活动,这些权力还使地方政府具有了受法律保障的开发控制手段。区划法对地区的城市设计与建筑设计产生了重要的影响,它主要控制的是功能混合、形态特征(如建筑红线、地块的宽度与深度等)与开发项目的三维形态(如高度、退缩、密度等)。而更基层的城市设计标准与详细的建筑设计控制则很少成为区划法的内容。
  尽管如此,区划法被证明是一种影响城市设计质量的、略显迟钝的工具。许多市政当局都会提供附加导则——其中一个著名且成熟的例子是波特兰,该城市享有美国规划、设计最成功的城市的美誉(Punter,1999)。这种名誉部分第来自于该城市清晰、有效的政策框架,此框架由一份城市空间设计策略及一组城市中心区基本设计导则组成。
  波特兰城市中心基本设计导则:
  A. 波特兰的个性特征
  A1 结合河流进行设计使之与城市成为一体
  A2 突出波特兰的主题
  A3 尊重波特兰的街区结构
  A4 使用统一的元素
  A5 强化、修饰并鉴别地段
  A6 再利用或复原或修复建筑
  A7 构建及维持城市空间的围合感
  A8 增强城市景观建设、强化工作阶段与相关行动
  A9 强化入口通道

  B. 步行
  B1 加强与扩大步行体系
  B2 保护行人
  B3 架桥跨越人行障碍
  B4 提供购物与景观场所
  B5 开辟广场、公园与开敞空间,使之成功地为市民服务
  B6 考虑日照、阴影、眩光、反射、风雨等因素
  B7 结合无障碍设计

  C.项目设计
  C1 尊重建筑完整性
  C2 考虑景观因素
  C3 可适应性设计
  C4 通过设计使建筑与公共空间之间能够优雅地过渡
  C5 设计角落空间以形成积极的空间交点
  C6 使建筑周边步行道平面标高有所差异
  C7 创造灵活的步行道空间
  C8 要特别注意受蚕食的问题
  C9 将屋顶空间与人的活动结合
  C10 提高开发项目的持久性与质量

  该导则已被精简为设计列表,以便于评价所有为市中心设计的项目(Portland Bureau of Planning,1992),其意图是:
  1 鼓励优秀的城市设计;
  2 将城市设计与遗产保护结合到开发过程中去;
  3 强化波特兰市中心区的特征;
  4 促进开发的多样化与强化具有特殊个性的地段;
  5 在城市中心各地段与城市中心整体之间建立城市设计联系;
  6 提供宜人、丰富与多样化的步行体验;
  7 通过提升艺术品位,达到人性化设计目标;
  8 协助创造一个每天24小时都充满活力的城市中心区,兼顾安全、人道与繁荣;
  9 保证开发符合人性尺度,并与该地段及城市中心整体的特征与尺度相协调。


7 创新型区划编辑本段回目录

  作为传统的土地开发规制的制度性手段,区划通过对土地开发的可能性与不可能性作出明确规定,来保证开发控制的客观性和平等性。它虽然使土地业主丧失了一定程度的用地自由,但在对周边地块未来开发和使用情况的可预见性方面给予了补偿,从而保障了产权人在土地上的投资价值。传统区划严格的依法裁定的方法可以降低行政执行成本,杜绝贿赂和腐败发生,从而减少了因为执行人素质或他人游说的原因而使得原有规划变形的可能性,也相应降低了对政府和规划师的素质和责任要求,减轻了政府行政压力。但是,这种方法同时带来了制度化的弊端,导致了城市景观的单调,进而由于土地利用的排他性而加剧了社会排斥现象,形成了严重的经济、社会问题。因此,从20世纪70年代开始,美国各地纷纷出现了一些创新性区划,以解决传统区划带来的问题,其中主要包括了弹性区划(Flexible Zoning)、激励性区划(Incentive Zoning)、包容性区划(Inclusionary Zoning)等。
  弹性区划是指允许在商业区建设附属居住单元、居住和工作混合用途的单元,但通常会同时提出强制性的附加要求,例如对建筑高度的限制或步行导向设计。从20世纪80年代后期开始,城市发展政策和开发控制的导向更强调工作与生活的适当融合,居住与服务业的相互兼容,同一地块内绝大多数允许和提倡用地的兼容性。新的区划用地性质规定中,土地使用规定越来越倾向于累积型(Accumulative)而不是排他的(Exclusionary)。
  激励性区划通过给予建筑密度、容积率等方面的奖励,来鼓励开发商提供价格较低的可支付住宅(Affordable Housing).最早的实例出现在20世纪60年代的纽约,市政府以容积率奖励的方式,鼓励开发商为城市提供公共空间,并提供相应公共空间6-10倍的额外的建筑面积奖励,后来被称之为激励性规划的方式,这是一种基于自愿(Voluntary)和给予合理补偿(Just Compensation)的开发规制形式。从激励性区划开始,后来进一步演化发展出如开发权转移(Transfer of Development Right,TDR)等更为灵活的规制手段,其核心是通过建立市场化的激励机制,对其开发权进行合理补偿的基础上,鼓励开发商保护历史性建筑、农业用地或开发经济型住房等,从而实现城市发展政策的各项意图。
  包容性区划是对住宅开发项目提出预留一定比例可支付住宅的强制要求,例如10%-15%,而且通常要求这类住宅与市场价住宅在同一基地,并保证相同品质,但同时也往往会包含一些奖励性措施,作为对开发商的补偿。对于包容性区划的合理性和合法性一直以来存在着各种争论。支持者认为商业和办公类开发导致市中心住宅价格上涨,导致人口流出并加剧了城市中心的衰退,从调整城市功能布局和促进社会融合的角度出发,鼓励混合的经济型住宅开发,并要求商业办公类开发项目对此进行补偿,符合公共利益的需要。而反对者则认为强制性的补偿规定导致开发成本上升,并最终引发房价上涨,使得夹心层市民(即不能申请经济型住房、收入偏低的市民阶层)的负担加重。尽管如此,在美国各地,还是有越来越多的地方政府采取了包容性规划的方式,以推动经济型住房的开发。例如,在马里兰、加利福尼亚、北卡罗莱纳等州,都以立法的形式,授权城市和县政府通过包容性区划,来保证可支付住宅的供给。


 
 
 
案例 

案例一:西雅图的区划奖励措施编辑本段回目录

  执行设计政策的关键在于一项慷慨的楼层面积奖励制度,这项制度规定,为了提供特定的零售、娱乐和公益事业,加宽和保护步行便道,提供停车泊位,以及给高大的建筑制造雕塑效果,可以允许建造额外的楼层。另外一套有条件的奖励措施作为补充,囊括了剧院、公共展览场地以及交通运输隧道入口(为提高南北向交通的速度而兴建的市区地下公共汽车隧道)以及住宅;将奖励楼层有条件地分配给大型零售商店、依赖水源的开发项目(如利用港口的项目)和公众艺术(见图)。有一些鼓励措施在保护零售区核心以及鼓励短时间停车的尝试方面具有特定的空间暗示,这些鼓励措施还有一些设计期望,例如在开发项目中着力表现山坡地形。市区的每一个小区都对设计政策作出一定的变动,以保护构成其特征的特殊部分。

图:西雅图:市区:办公核心区奖励制度西雅图:市区:办公核心区奖励制度

  

  

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  实施奖励制度的结果是鼓励兴建了一大批多种多样的综合开发项目和公共空间,有一些公共空间得到了很好的利用,非常具有吸引力;而另外一些则成为无人问津的死角。奖励制度取得了许多辉煌的成果,最值得一提的是55层高的华盛顿共同大厦(Washing Mutual Tower),由于建造了雕刻而成的塔尖、登山辅助设施(室外自动扶梯)、看护儿童的设施、零售区、室内休息室以及室外广场,使得它的规模增加了一倍。另外,它还为市区住宅贡献了250万美元。人们对奖励措施的成本和效益不断进行争论(开发商由于对塔的顶部进行了雕刻,是否就因此而值得每年获取价值100万美元的楼层空间?),华盛顿共同大厦和奖励制度成为市民所提出的异议的核心。

图:西雅图:市区:公益要素和奖励措施表(1989)西雅图:市区:公益要素和奖励措施表(1989)

  

  

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

案例二:圣迭戈:区划法规合理化编辑本段回目录


  多年以来,区划法规作为控制发展的主要执行工具,正变得日益复杂,这是由于政府制定了一些特殊的覆盖地带以保护沿海地区(1976年的《加利福尼亚沿海地区法案》)、山坡和峡谷地区、小块地区和城市中心,并实行全面的高度控制。此外,每个社区规划都根据当地具体情况修订了区划法规,并且出台了自己的《地区规划法规》,这些法规经常具有非常详细而规定性的限制。此外,在选定的地区引入设计评审以及在许多发展项目中引入环境评审,这都使得控制过程进一步复杂化。
  自从1992年7月以来,就一直在对这个法规进行改写更新,改写的核心是将规划政策从区划法规中清晰地分离出来,并将这两者从支持性文件中分离出来(如技术指南手册和设计指南等)。目标是将目前22000页的文件修改使之合理化,从而使它更加简洁、明了、客观,更具预见性和一致性,并有利于使用者使用。
  《总体规划》和《社区规划》尤其关注政策方面。区划将被重新起草拟定,改写成全市性的规则和普通地区采用的规则(包含社区规划中确定的所有细微差别),将所有政策和规则从支持性文件中剔出,把支持性文件与建议性文件放在一起。很明显这与英国规划方法有共同之处,当然在以下方面它们不同:后者在自主决定性质的规划设计制度里,没有规定明确限制土地利用、建筑形式、体量、选址及入口的法规,绝大多数标准已经在规划中使用,尤其是已经被用于新一代的规划。
  新的区划方案采纳了所有的土地、发展和区划规则,并将它们重新组织成五个章节。上述章节包括以下各方面:
  • 控制的步骤和制定决策的过程;
  • 确定审批程序的土地发展评审;
  • 所有地区的规章,包括那些为具有特殊历史意义的地区和再发展地区所制定的规则;
  • 发展规则,涉及全市范围的有关污水、垃圾收集、规则的细则等;
  • 最后是建筑规则。
  一些地方反对对区划法规进行重新组织,担心这会减小它们的自主权和独立性,但事实上当人们更加理解这个系统之后,本地控制权只会很少或者根本不会缩减。正如圣迭戈最近的规划行为,这一举措的关键目标是为城市发展提供一些不需市议会介入的明确规则。




 

案例三:旧金山的区划法实施实践编辑本段回目录

  • 1979年的区划法规
  在加利福尼亚州对设计规划进行立法之后,旧金山不得不按照《城市设计规划》中内容广泛的目标和原则制定出一个新的区划法规。尽管每个分区的边界并没有大的改变,但新的法规更注重控制开发项目的体量和高度,规定旧金山大部分地区的建筑高度不得超过40英尺或50英尺,体量则根据高度、进深以及地形坡度来控制。在商业和公寓住宅区,高度限制可达200-240英尺;在市区的周边地区,高度限制增加至300英尺;在市区中心则最高可达700英尺。而这些只不过是严格的控制法规的冰山一角而已,硬性规定的控制内容包括对以下两个重要方面的管理和指导,这些方面是:在建筑正立面的处理手法方面,要求建造凸窗;以及建筑的视觉间隔要在35英尺以上,以保持与该市的联排住宅相一致的风格。这项区划法规提出了许多规定,包括:高低错落的建筑高度、变化多样的建筑进深、每25英尺设置一个人行道入、不赞成建造没有任何装饰的建筑首层正立面、风格协调的建筑外墙缩进、保留后院、景观美化以及树木栽植,同时区划法规对全市的建筑形式做了非常详细的限制,这些限制可以说是史无前例的。

  • 1985年的改变
  1985年的《市区规划》对1972年的《总体规划》做了一些重要的修订,但保留了大量相同的设计政策。区划法规中发生重要改变的有:缩减零售商业区的建筑密度,以避免建设办公楼之类的二次开发项目,在市场大街以南,围绕公共汽车总站建设三个街区,使它们成为市区的扩展地区;降低允许建造的最高建筑高度(从700英尺降为550英尺)及减少允许建造的最大建筑密度(FAR最大值从14:1减至9:1),以及取消奖励制度。开发权转移是保护历史建筑机制的一个组成部分,只有采用了开发权转移,才允许市区办公区有更高的容积率(见图)。同时,建筑首层因为要为行人活动提供服务,所以在计算楼层面积时将首层面积排除在外。

图:旧金山:1985年市区土地使用及密度规划(1989)图:旧金山:1985年市区土地使用及密度规划(1989)

  

  

  

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  旧金山对城市设计政策和指南的最佳实践工作所做出的贡献是在1971-1985年期间取得的。从那个时期之后,城市规划部门所承担的设计工作开始简化,这种简化的意义相当重大,它促使城市的规划部门将编纂设计指南的工作移交给邻里小区的社团组织,而不是制定一个鼓动邻里小区进行设计工作以及施行设计控制的程序。

  在1972年和1985年的(市区)规划中对于目的、目标和政策进行了明确、简约的描述,使得这种表述方式成为典范。这些设计政策本身,则被全美各地的城市(例如圣迭戈)以及世界其他地方广泛仿效,而且由于这些设计方针对城市设计的所有重要问题都进行了广泛而又简明扼要的讨论,这使得它们非常有价值。

  然而,人们对区划条例中所包含的、用来执行这些设计政策的详细规定仍有很大争议,人们还对通过这些规定确保新的开发项目与居住区中成排建造的本地特色住宅保持和谐一致的方法产生了分歧。许多重要的城市都对这些控制法规提出了善意的批评。譬如法学教授理查德•黎,他们对于控制法规中的“总体设计”意图非常忧虑,而且对这些强加给“能作出多元化决策的有机程序”的限制表示不满。理查德•黎将他对旧金山的研究归结为:“无形的网络只应该提供一个结构框架,而不是总体设计”,他把旧金山(及纽约)的总体设计控制手段描绘成一个“无形的网络”,这个网络通过区划的治安权得以实现。他把这个“无形的网络”与20世纪60年代波士顿所采用的比较宽松灵活而且具有更多选择性的、公众性的、以规划设计工作为主导的设计方法作了对比,波士顿的设计方法着重关注对下列方面的控制(即首要网络):街道改良,转乘站的投资、公共建筑和空间以及开放空间的建设。戴维•克雷思(David Crane)在担任波士顿的规划主管人时提出“首要网络”这一概念,它被一些城市设计评论家如彼得•布坎南(Peter Buchanan)所接纳,他们采用这一概念以批评那种以市场为主导的设计思想,这是由于这种设计思想忽视基础设施的建设和公共场所的创造(Buchanan 1987).在一个对公众项目的投资额度最小的时代,当然不可能出现一个公众性的、以规划设计工作为主导的设计程序。在这样的时期,政府就不得不通过实行奖励制度或者关联制度从私人开发商那里挤出对公众项目的投资,旧金山在1968-1985年期间由规划师兼设计师的专业人士如理查德•海德曼(Richard Hedman)所实行的奖励制度并不太成功,而关联制度的例子则包括1985年针对市区办公楼开发商而引入的关于低收入住房和交通影响开发费用的规定。

  理查德•黎也注意到制订旧金山区划法令的复杂性,它所创造出的一个调控体系,只有少数专业人员才能理解。地方自治市的法规赋予城市规划委员会过大的自由决定权,甚至在某项工程已经符合区划法令的标准的情况下,规划委员会还可以随心所欲地对其进行审查。他指出,当大多数公众对某项工程持有反对意见时,就常常会出现这种情况;此外还指出,区划法令允许对开发项目的设计进行大范围的细致修改,并将这个规定纳为法令“附加要求”的一部分内容(Lai 1988).

  即使旧金山由于其区划法令中的规定过于详细,或是其设计审查程序有不公平之处,而未能达到设计审查的最高标准,但它仍然有一些先进的设计控制法规。在表述城市设计目的、目标和政策方面,包括一些有趣的开放空间执行标准,它的表达方式具有高度的约束性并且考虑周全。旧金山有一整套居住区设计指南,实践证明这套指南是一个灵活变通的框架,不管是否有一个详细的区划法令,各个社区都可以根据它们本地的情况对这个框架进行修改。所有这些设计政策和指南都是牢牢地建立在针对本地区的彻底评估以及广泛的市民参与和意见之上的。毫无疑问,这座城市很明确地符合布伦南法官的要求,即在改善环境和对城市和建筑的外观美感进行调控方面,应该具备“一份集综合性和协同性于一体的社会承诺”。



 

案例四:芝加哥区划法实施中的特点、问题与对策编辑本段回目录

 1 芝加哥现行区划法的特点

1.1 区划的控制类型得到了丰富
  经过了多年的发展,新的区划条例已经由原来简单的用地功能分区变得更加复杂、多样和更具弹性,规划控制类型也大大增加,包括:

• 可变更区域(Floating Zone)——规定土地的使用性质和技术指标,但实施中允许根据实际情况进行变更;
• 定点区划(Spot Zoning)——对特定地点所做的特殊规定(指小面积用地的规划调整);
• 规划内发展(Planned Development)——允许在总体用地和强度控制下按不同形态发展,但必须保持用地内的总量平衡,同时规划审批也有相应的严格要求;
• 簇团区划(Cluster Zoning)——允许因为环境保护或开发空间的需要而限制开发;
• 特别区的区划(Special District Zoning)——保护特定的土地使用性质或者鼓励其他可能的用途;
• 激励型区划(Incentive Zoning)——针对相关的用途和设计引进奖励制度;
• 开发权转让(Transfer of Development Right)——不同地块间开发权的相互转让(如历史建筑保护中的开发权转让);
• 引导型区划(Performance Standard Zoning)——以最终目标定性地指导用地开发,但不用定量指标;
• 涵盖式区划(Inclusionary Zoning)——在区划中包含特殊的土地使用要求,如低收入住宅等。

1.2 进一步加强对社区的保护
  与以往区划条例不同的是,现行区划法更强调对城市街区的复兴与保护,防止新的建设项目对已有居住邻里的破坏,对新增居住建筑从建筑高度到后退红线等进行统一管制。比如芝加哥原来的居住用地分为7 类,现在又在原来的用地分类之间增加过渡控制,如R3.5、R4.5、R5.5 和R6.5;在商业区,要求新增建设在比例尺度上与现有建筑进行协调,以保证环境的协调和一致性。

1.3 促进了城市中心区的繁荣
  现行区划法划定了中心区(loop)的管理范围,并制定新的系统来规范土地的使用(主要针对居住区和服务区域,对土地混合使用区则较少限制)。例如,沿“步行街区”和“机动性”道路禁止加油站、餐馆、银行等吸引车流的设施;在商业走廊地带增加新的“社区混合用地”(neighborhood mixed use),即B2,允许居住建筑一层经营商业而不需进行特别申请,以鼓励这些区域的再开发;同时对开发商在项目中开发混合的居住类型给以容积率奖励。

1.4 加强了地方政府对规划的控制
  现行区划法加强了地方政府对区划管理的控制力度,规定凡是重点地段或者达到一定用地规模的建设必须提交“规划内发展”方案,相关部门将针对其中的规划设计、环境景观、交通组织以及步行空间等进行审查。同时在管理中通过设置新的快速通道,以便对那些有特殊重大意义的用地变更进行及时处理。

1.5 规划条例更易为市民理解和接受
  现行区划法在表达上力求通俗易懂和普及化,以教育性的叙述代替法律术语,以简单的图表替代复杂的文本来演绎不同区划区域的控制要求,并将各不同区划区域的管制规则单独成册以方便市民查阅。通过教育使市民明白在社区内什么样的建设行为是允许的,什么样的建设行为是被禁止的。


2   区划实施中的问题与对策
2.1 如何应对大规模的综合性开发——“规划内发展”(PD)
  区划法的主要功能是用地控制,其理论基础是“功能分区”,即每个地块中只有一种主导功能和相对固定的技术指标,这大大限制了城市的大规模综合开发和土地的混合使用。然而随着战后美国经济的发展,大规模综合开发项目逐渐成为城市建设的重点,如占地70 英亩的密歇根湖滨综合开发项目,包括数栋高层建筑、公共开敞空间、一家医疗中心、公共停车场、私家俱乐部和网球活动中心等,这样复杂的功能是无法在区划中预测并体现的。
  为了保护城市的长期利益,同时又加强区划实施的灵活性,芝加哥从1957 年版区划中开始实施“规划内发展”(PD)。具体做法是划定“规划内发展区”,各种区划指标在区内可以互借,最后以整片地区的综合值、而不是以每一地块的指标来控制。对于规划内发展项目,规划部门要求开发商提交相当详细的设计文件,包括地形图(标明用地界限、产权),用地现状,用地规划,原区划法规地图,总平面,建筑物平面及用途、面积明细,新项目的交通(包括停车)影响评价,日照通风影响评价,经济(就业机会和税收)影响评价,基础设施影响评价,环境质量影响评价等。

2.2 如何引导开发商投资公益性设施——区划奖励制度(bonus)
  区划作为“保障公众健康、安全和福利”的手段,同时也是保护和管理地价、体现土地市场经济的法律,政府不能在区划法中强行指定公益性设施以降低私有土地的价值,那么如何保障开敞空间、低收入住宅、停车场地等易被市场侵占的公益性设施的建设呢?其主要手段是区划奖励制度,即政府通过规划奖励来引导开发商进行公益性投资。1957年版区划条例中采用的区划奖励制度规定:在高密度商业和办公区,后退建筑红线6米以上或者为城市提供公共开放空间的项目可在最高容积率的基础上进行奖励,同时对以其他形式投资社会公益事业的亦可获得相应奖励。这样,在最高容积率为16的城市中心区,通过建筑退界和其他形式的公益性投资等,西尔斯大厦的最终容积率高达36,建筑高度为442米,成为芝加哥的第一高度建筑。
  一个完善的奖励系统对建设公共设施、提高环境质量非常有效,但对它的影响需要定期地进行审慎评估。因为容积率奖励政策归根结底是通过放宽对区划的限制来赢得开发商对公共事业的投资,它使得开发强度超越已有区划制定的容积率水平,因此在操作过程中往往带有很大的风险。为避免因此带来的负面效应,2004 年版区划法加大了设计审查的力度,限制以“奖励”为名的过度开发。

2.3 如何改善居住区环境——区划下调(downzoning)
  美国区划法的开发强度控制往往依赖于对规划区片内人口规模的预测,随着1950 年代城市人口的急剧增长,规划师身受将芝加哥建设成为“世界级城市”的热潮影响,在区划条例中划定了过多的高强度商业、办公、生活区。在1957年版区划的放任下,部分区域不顾及环境质量而拼命提高建设密度和建设强度,致使城市北部的临湖区域几乎成为高层住宅的森林,仅在1950 年代,这里的高层住宅建设便超过了170 多栋,1960 年代更是多达180 余栋,这些高层建筑约90% 集中在临密歇根湖1 英里以内。高层住宅的密集带来了交通拥挤、环境恶化等城市问题。
  面对中心城区居住质量和环境效益的不断下降,以及逆城市化带来的都市蔓延现象,自1970 年代起,芝加哥政府从立法角度进行全市居住社区的区划下调。区划下调不仅依据现有的人口指标,而且更加注重地块的环境容量和交通条件,个别选区(ward)甚至通过立法反对高层住宅的建设。1975年市议会颁布8 个法案对中心区24 个居住街区(block)用地进行指标调整,部分用地由原来的R8、R7(容积率可达到 7~8)调整为R6(容积率为4~6)甚至R5(容积率为2~3),最高容积率降低了37%~65%。


2.4 如何保证滨湖区的开敞性——规划立法保护滨湖开敞空间
  由于城市滨湖地区具有的巨大社会和生态价值,在编制1836 年土地细分法时,芝加哥土地部门保留了沿密歇根大道至湖面的大片开敞性土地,并标明为永久性公共用地。《芝加哥规划(1909)》再次明确滨湖地区用地是“永久开敞的公共空间,并不得进行建设”。
  但是这样的观点并不总能得到利益集团的认同,从区划法的制定开始,这样的斗争就从未停止。从1937 年的美各斯机场(1933—1934 年世界博览会旧址)、1950 年代的海军码头到1960 年代的McComick 展览中心建设等,均交织着对滨湖区开发的争夺与辩论。1972 年规划部门制定了《芝加哥滨湖区规划》,并通过区划条例加强规划管理。根据规划,芝加哥滨湖区划分为离岸区(湖面)、公共使用区(包括所有滨湖公园与沙滩)和私有土地区。为进一步加强区划法的管理,该区域土地使用必须进行环境影响评价、举行公众听证和通过严格的规划审查等程序。
  尽管如此,区划法则仍然有空子可钻,比如在湖滨路北2960 号的一栋公寓,原设计方案为42 层。因遭到周边居民的反对,规划委员会多次召开听证与协调,经过协商,公众同意降低4 层,减少40 个居住单元,但这样的修改对本已密集的滨湖住区环境并没有多大的改善。

2.5 如何应对外来权力对区划实施的干预——严格区划修改程序
  美国区划法的实施同样受到外部权力的干预和约束。芝加哥属于典型的“市长+ 议会型”的政府构架,各级议员在他的选区内具有重要的影响。议员选举获胜的关键在于对选民的各项承诺,其中包括搞好城市建设、修改区划法规等。
  对很多议员来说争取选票和积累权力比制定政策更加重要,因此,各级议员通过各种方法对选区内区划法的制定和实施发挥影响作用,他们不仅运用权力去影响选区内区划的实施,同时还通过各种渠道去影响规划委员会以及规划申诉委员会对其选区区划的制定与修改。
  二战后的和平建设时期,为议员带来了更大的干预城市建设的权力。为规避各种因素对区划实施的影响,市议会先后数次颁布法案予以限制和制止,如1954 年的议会修正法案,要求对所有的区划修正案进行严格的规划审查。市民和社会团体也有权要求相关议员对有关区划修正案给出合理解释并举行听证,甚至动用选举权否决议员的连任。但是议员仍然可以使出各种花招,他们先将有争议的方案搁置下来而不是完全废除,然后伺机塞进与此相关的综合改造项目中去。在议员们的操纵下,某些区划修改条例甚至采取“黑箱操作”,即由少数指定的成员审议通过而不是通过公众听证和议会全体表决。




案例五:纽约南河岸项目案例编辑本段回目录

  南河岸(Riverside South)位于曼哈顿岛以西,方圆约75英亩,是岛上最后一块面积较大的空地。早在1991年,Donald Trump就买下了这块叫做篷尼场的土地,并声称准备将其建设成为1400万平方英尺的电视城、150层的办公楼、区域性的购物中心和几座60层的商住楼。由于社区和政府的强烈反对,这一项目没有通过ULURP。于是Trump开始重新组织项目申请。经过与市长办公室的谈判,他出人意料地同意签署购买800万平方英尺土地开发权的协议。一些对他先前申请提出异议的团体和党派,如市政艺术社团、区域规划协会、公园委员会、西部先锋和自然资源维护委员会等,都对项目修订方案投了赞成票。因为Trump使他们相信他准备将23英亩的河岸公园整饰一新,对公众开放,以腾出河岸右边的土地用于原位于滨河区的西沿(West Side)高速公路的改线。除此之外,Trump还请来大名鼎鼎的曼哈顿切斯银行为其做了2.2亿美元的担保。

紧接着,Trump迅速成立了南河岸项目规划公司,以进一步对项目进行ULURP申请。这次的规划虽然得到了反对他前一次规划的城市市民团的支持,但持反对意见的仍然占当地居民的多数。实际上,在这片区域内约21万居民中,大多是相当富足、受过良好教育的白人,这些人是身经百战的老手,也是在十年中为了这片土地与对手经历过殊死战斗的老将。

尽管如此,南河岸项目规划公司还是开始行动了,公司既与来自Skidmore、Owens和Merrill的建筑师们一起工作,又不断地跟城市规划局进行沟通,在14个月之内第三次完成了新一轮ULURP的申请。这次规划将公园和高速公路项目组成一体,加上对河岸公路线从西第72街到西59街延伸四分之三英里进行开发的工程、16幢5700套公寓的住宅楼、180万平方英尺的影视制作中心、为10000住户服务的商业区,共列举了总计15个捆绑项目在内的投资总计30亿美元的规划项目。这些建设项目不仅能为发展日益陷入困境的纽约建筑业和房地产业提供成千上万个就业机会,还能为娱乐业和城市“慢性房屋短缺症”提供足够的发展空间。

毫无疑问,这样庞大的项目的ULURP程式是非常复杂的,它不仅包括5大类城市地图集、5个城市分区细分图、8项城市地铁建设特批项目可行性分析、重新整治分散小块土地许可证,还包括道路交叉仲裁分析结果等等。它还将建设时限从2年延长到10年。项目中仅为官方审阅方便而编写的简要手册就有文件60页、附图和规划图12张之多。

项目按照新申请而进行的ULURP程式,首先遇到了来自社区董事会的强大阻力。社区董事会专门雇佣自己的规划公司Buckhurst Fish Hutton Katz Jacquemart公司对项目进行分析审核。经过三天的公众听证会,董事会以61条理由否决了上述规划。这些理由主要集中在规划区人口密度、相关排水处理方式、交通和学校问题,以及对奢华住宅区环境的影响及公园的使用维护和运作方式上。 经过2天的公众听证会和自己的深思熟虑,曼哈顿行政长官Ruth Messinger也提出申请者须签署理解备忘录的要求。备忘录包括几个对Trump的约束条款: 10%住宅必须是居民可以承受的价格; 500万美元用于地铁的修缮; 为公园承担一半的修建费用; 西沿(West Side)高速公路从原滨河区改线前须修建临时公共广场。在一份附注报告中,Ruth认为规划还要进行适当的调整,如调整180万平方英尺的影视制作中心到城市整体设计所需的规模; 建设一个规模适当的污水处理厂; 成立项目建设监督委员会等等。另外,其他各界的84位代表也在一次相当长的公众听证会上发言并呈递了附有详细反对理由的报告。

规划委员会和申请者便在其后的6周中与Trump进行了艰难的谈判和磋商。为了进一步限制和修正项目对周边地区和居民利益的损害,综合考虑上述各方意见和建议,委员会附加了一些更为严格的发展约束条件,试图在经济萧条时期既考虑城市需要而对这个城市建设史上最大的私人建设项目进行鼓励,又能做到照顾当地居民的利益。

尽管各界对此意见不一,委员会还是批准了Trump对篷尼场的开发权。在最后拍板前,市政委召开了4次会议,与规划委员会达成最终的框架协议。为便于实施,协议再次细化了上次的决议内容,如: 雇佣20%的少数民族; 将50万美元用于该区年长、年青人员的职业培训项目; 规范适当的建筑形式; 由城市行政长官和立法部门相关人员共5人组成监督小组以确保协议生效。终审形成如下决议:

(1)降低项目建设的规模。降低居住用地10万平方英尺和商业用地30万平方英尺的规模,将开发地域控制在790万平方英尺之内。

(2)削减豪华住宅项目投资。至少12%的居住面积要照顾低收入居民的经济能力,并对此作了进一步的细化规定。

(3)规定开阔空间的详细标准。对23英亩的公园,委员会要求: 要按照公园的设计和实施标准进行规划建设; 另外,在高速公路选址和分项目规划上也进行了艰难的磋商,让Trump和纽约公园局签订了协议; 最后,特别强调几块公共土地的建设必须保证其公共性,强调社区所关心的特殊街道隔墙的最大基石高度和电视塔的高和宽等具体建筑设计要求,等等。

(4)妥善处理交通问题。委员会考虑该项目单房地产建设一项就要为本地增加约1.5万人口的通行问题,它敦促Trump拿出1000万美元给大都市区交通局用于西72街和西66街地铁站的修缮。还要将一个轻轨建设计划纳入其内。另外要拿出700万美元用于Bronx Harlem River货场的复原,因为Trump的工程会对货运船只进入曼哈顿港造成障碍。

(5)工程可以不承担排水问题的责任。委员会不顾社区董事会的反对,认为该项目每天142万加仑的废水排放不会对附近的污水处理厂造成负荷过重的压力,因为后者日处理废水能力可达1.7亿加仑、服务区可覆盖5100英亩约50万居民的住区。

(6)其它。包括建一处600人就学的学校; 建立一个12.5万美元的租房补助基金,以减少租房者的压力,为动员搬迁做准备; 完成项目建设社区可持续发展规划; 承诺在建设实施中雇佣妇女和少数民族; 成立建设顾问董事会,吸纳居民代表参加; 针对居民关心的问题成立建设事务冲突处理联络委员会; 将建设时间限制在7年半内。

项目终于可以启动了。整个ULURP过程使篷尼场这块土地由原先的8500万增值到4亿美元(仅基础设施就达3.4亿美元)。就这样,城市规划委员会在长达三个月之久的ULURP程式中,逐步协调了国际大都市的建设创新和松散复杂的邻里关系的现实矛盾,将一道市政服务公共菜做成了符合大众口味的美味佳肴。



参考资料
[1].  彭斐斐. 美国的城市区划法. 国外城市规划,1987年第2期
[2].  王郁. 国际视野下的城市规划管理制度——基于治理理论的比较研究. 中国建筑工业出版社,2009年10月.
[3].  【英】Matthew Carmona Tim Heath Taner Oc Steven Tiesdell 编著.冯江 袁粤 万谦 傅娟 张红虎 译. 段进 译审.城市设计的纬度.江苏科学技术出版社2005年11月.
[4].  大中华地产2004-08-10.
[5].  程明华.芝加哥区划法的实施历程及对我国法定规划的启示.国际城市规划2009年第3期.
[6].  [加]约翰 彭特著.庞玥译.美国城市设计指南——西海岸五城市的设计政策与指导.中国建筑工业出版社2006年8月.

附件列表


→如果您认为本词条还有待完善,请 编辑词条

词条内容仅供参考,如果您需要解决具体问题
(尤其在法律、医学等领域),建议您咨询相关领域专业人士。
5

收藏到:  

词条信息

高健
高健
编撰人
词条创建者 发短消息   
老北
老北
编撰人
最近编辑者 发短消息   

相关词条