高度警惕热过头

中国房地产协会会长 杨慎

　　目前的房地产热应该怎么看待？

　　目前，中国的房地产是热起来了，但这是从中国经济软着陆以后热起来的，是从谷底向上攀升的态势，是发展比较好的趋势，没有过热的迹象产生。从全国来看，是有些地方热，有些地方不热，一些过热的地方主要是在炒作土地，应该制止。

　　目前房地产业发展蓬勃，是国家实行积极的财政政策、拉动内需及相关的鼓励居民消费的金融政策的出台等一系列措施的积极反应。目前，全国商品房每年以5亿平方米的规模建成，而其中的87%都能销售出去，这说明房地产市场相当活跃，房地产发展的整体态势良好，房地产发展的空间会持续向好。

　　中国目前大规模的基础设施建设是房地产快速增长的一个因素。国家每年拿出几千亿元来发展基础设施建设，公路、铁路、机场、南水北调工程等的兴建，拉动了房产业的发展。

　　中国目前的房地产开发商要比1992年-1993年的房地产开发热时期理性一些了。原来那种一哄而上搞开发的现象，现在少了。开发企业的增长呈现出稳定的态热，1997年全国有房地产开发企业21286家，1998年有24378家，2000年有25762家，也就是说平均每年增长不到1000家。虽然房地产业的发展规模已经不小，但还没有形成一种过热的情况。

　　要高度地警惕和防止房地产业的发展“过热”

　　当一个行业特别景气，而别的行业大多不景气时，就特别要警惕大家一窝疯地投资到这一个行业。特别是现在，炒作现象很不正常，尤其是一些“炒地”的现象，容易导致房地产业虚假的繁荣。所以，过分的“炒作”，导致人们观念上的混乱。这是需要防止的一个方面。

　　我们现在房地产开发的投资规模已经不小。八十年代，我在建设部管城乡建设和环境保护时，借鉴国际的标准，向国家计委和国务院打报告，要求住宅投资应占国家基本建设投资（固定资产投资）的25%，这一目标多年都没有实现。现在的情况是，2000年全国城镇房地产投资4901亿元，加上农村的房地产投资，总共是7300亿元，全国基本建设投资是29854亿元，这样，房地产投资额占到24%，已基本实现了多年的奋斗目标。这是房地产业和国民经济发展相适应的指标之一。其次，房地产业创造的增加值应占国民经济增加值的8%-10%，1998年时我国是3.4%，这还不包括拥有150万就业人口的物业管理业、房屋中介机构及庞大的国家机关及企事业单位的公房出租。如果将这些全部加起来，则中国房地产业应占全国GDP的8%，甚至更高。所以，中国房地产业的发展规模接近中等发达国家的水平。从这两方面出发，我们发展房地产业的方针应该是：控制总量、稳定规模调整布局、提高质量。

　　要用可持续发展的观点来发展房地产业

　　住房的满足程度是衡量房地产业发展的重要指标。我们要改革过去那种按人均拥有多少平方米的住房面积来计算的方法，因为老百姓是要一套住房，而不是要几平方米住房，所以今后应用住房的满足程度（即以户为单位）作为统计口径会更科学一些。

　　房子的技术含量和生态功能要强调，即要多建节地、节水、节能、节材加上不污染的住宅，或称生态住宅。如果不强调可持续发展的观点，那么你建的浪费资源的房子越多，将来留下的罪孽越大。中国主要的能源就足够37年使用，如果不节约能源，以后怎么办要建立一套考核房地产开发商的技术指标，看他们是否按可持续发展的要求来建设住宅和建筑物，逼着他们去建生态住房、无污染建筑。

实热与虚热辩证观
——对目前房地产现状的思考

国土资源部土地利用司司长 胡存智

　　目前的房地产经济形势正处在增长和转热时期。我认为，不是过热时期。虽然有些热，但是转热，是由凉变热。

　　从土地利用上看，1997年中央出台了11号文件，冻结使用耕地。当时房地产形势很低迷，1年之内耕地基本没用。当时有客观原因，闲置土地很多。

　　从1998年起，连续3年供地量增加了，建设占用耕地一年达到300多万亩。只有今年建设占用耕地有所下降。这说，房地产随着用地量的增加，形势正在转热。但炒地现象不多都是实质性的用地。用地量增加，包括房地产开发用地量也在增加，而闲置土地在不断消化，房价有所回升，就可以证明这一点。1997年大清查时，查出闲置地174万亩，这几年消化了很多，各地都在大量使用闲置地。

　　房地产热不热有一个显著标志，看三大闲置中心（海南、北海、惠州）房地产市场有没有启动。一旦启动，说明有资金介入；没有动静就是没有资金介入。目前那里没有明显启动的迹象。

　　土地利用率和建成率也有很大提高。批出去的地大多项目完成很快，房地美国微软公司竣工周期也很快。但同时，大型违法用地重新出现。当有大型违法用地出现时，表明有经济动因在里面，否则不会有违法用地。

　　从资金流向看，目前流入房地产的资金量虽然比较大，但违规资金较少。20世纪90年代初房地产过热的主要原因之一，就是违规资金严重。现在房地产的增长是实质性的增长是实热而不是虚热。它是恢复性地增长，是转热而不是过热。这个结果是好的。它与国家经济增长是相同的，促进的，互动的。这说明国家前几年的宏观调控政策起了作用。比如，这几年我们的土地政策形成了有中国特色、资源约束型的土地体系，把固定的土地权益收回来了，减少供地。因此土地市场越来越规范。这样，发展商就看好土地发展存在的潜力，资金自然就流向了土地。

　　应该说，当前的宏观调控政策和耕地保护政策及市场环境有利于抑制房地产过热。
　　一是适度从紧的银根及违规资金不能入市。当然，这个政策不能管很久，只能管现在。
　　二是供地受到严格的总量控制，现在还是从紧，不能随便用。如果土地一放开，房地产马上会热起来。因此，必须坚决执行保护耕地政策，形成资源约束型的土地市场。
　　三是房改政策的正确实施。住房体制改革政策出台，使集团购买力基本消失。当然一些公司购买还是有的。但政府机关、事业单位集团的购买已经没有了。开发商自然就会考虑市场需求，也不会过分投资。
　　因此，目前的房地产形势不是过热。即使将来过热，也不会是1992年、1993年的翻版。因为两个时期的形势和状况都不同，表现的手法和出现的方式也不同。
　　但要高度警惕过热，严防新形势下新种类的过热。从目前看已有苗头出现。这种热是虚热不是实热，主要表现在：
　　圈地和 政绩冲动。大的用地类型开始增加，数量很大。比如伴随高校改革出现的大学城这种圈地是有关部门支持的；开发区热又开始出现，特别是有些高新技术开发区；还有打着小城镇建设的幌子搞房地产的现象。这些只不过是另类的房地产，实质都是在圈地是以新面貌出现的低效扩张用地。这实际是要突破市场为保护后市的约束条件。
　　有效的购买力尚未发动起来。目前，全国的房地产二级市场基本上没有启动起来。现在人们发明的买房滚动投资，用旧房养新房的方法，操作起来很困难。
这两点容易使房地产形成过热。一方面房地产虚热出现，另一方面真正有购买力的人不购买，这样，商品房就卖不出去。

　　为什么要高度警惕房地产过热呢？市场经济没有天然的防过热、防投机的功能。在这点上市场经济是失效的。从某种角度来说，市场经济带来了经济危机，这是天然的，寄希望让市场去调节，就会掉入陷阱。
　　如何有效调控抑制房地产过热，抑制投机，保护房地产业稳定向上呢？
　　房地产开发（包括土地开发）存在投机。这是市场经济中不可避免的现象。但在运做过程中出现了炒地皮现象，本来是开发商建设全过程，变成开发商建设其中一部分。对此必须采取有效措施：
　　首先在土地供应结构上进行控制，在量上也要控制住。土地供应是第一环节，对于破坏市场的有序性因素，对于过快发展要有效控制。国土资源部必须在总量上控制，不能把地放出去太多。土地放出去多少，要由市场经济规律决定。美国经济长达十几年的良好发展有诸多因素，其中格林斯潘的利率政策非常起作用。不让经济过快发展，不能过缓就是调在先。同理，我们也要让土地成为调控的手段。回想当年日本应该如何抑制房地产过热呢？除了银行资金介入外，就是要控制土地，不让炒作。哪果当年日本土地控制住了，房地产也就热不起来了。从中我们应该借鉴一些经验。
比如现在一说小城镇建设就要圈地，每个村都可以把地推平整好，那叫建设小城镇吗？那叫建设社会主义新农村。实际就是把我们所有的建设资金平铺在中国的每一寸农村土地上。小城镇建设最主要最显著的特征是人财物的高度集中。所以，村镇不能乱用地，实际是鼓励集中用地，集中到中心村，集中到小城镇。这样做，现在的政策就是宽松的我们的政策就是抓一边放一边，否则就没有集中，就没有小城镇建设。这种现象必须防止，不能任意让其发展。

坚持控制土地供给

国家统计局投资司副司长 汲凤翔

　　讨论房地产发展趋势，应有较为权威的、准确的数据作为判断的基础和依据。根据国家统计局的统计数据，我谈三点看法。

　　2000年，我国房地产发展的形势很好。可以总结为：完成投资快速增长，在建规模持续扩大，房屋销售持续升温，房屋价格继续小幅攀升，空置面积增幅回落。

　　2000年，是“九五”期间房地产发展最快，增幅最大的一年。之年以房地产开发能快速增长，我认为有以下5个原因：一是国家实行积极的财政政策；二是住房制度改革基本到位；三是个人购房积极性空前提高；四是住房消费信贷等政策的落实；五是宏观经济形势在继续好转。

　　基本判断是：从目前的情况来看，房地产开发尚没有明显的过热迹象，比1992年和1993年的过热现象有着本质的不同。当前，房地产开发正处于周期性的上升阶段。

　　支持我这个基本判断的依据是：1目前的房地产开发与国家宏观经济发展和投资的增长保持了同步。2企业进入房地产业的数量没有大量增加。近几年大致是平均每年增加近千家房地产公司。3房地产的开发与销售均衡发展，其中，2000年的空置率只增加了6.7%，是“九五”期间的最小值。4房地产的投资结构趋向合理。5房地产的开发资金以自筹和购房定金为主，银行资金并没有像1992年和1993年那样大量地投入房地产开发，同时，违规进入房地产业的资金不多。6由于房改政策的落实和住房信贷政策的开通，集团购买力已大部分消退，居民已成为房地产的市场主体。

　　以1987年-2000年的房地美国微软公司开发周期变化图来看，中国的房地产开发确实也存在着一个周期。现在的房地产发展蓬勃的热头与1992年-1993年的过热现象相比，无论是宏观环境还是房地产业的内部结构都不可同日而语。因此，我认为像这样的快速增长热头至少还会保持两年以上。

　　当然，房地产热是好事，能带动相关行业的快速升温，但是，也不能不顾客观条件一味地热下去。在热的时候，尤其要保持冷静，特别是要及时掌握销售情况，确立以销定产的开发方针，及时防止再出现大面积的积压，造成新的不良资产。

　　另一方面，国家应加大宏观调控的力度，特别是要控制住土地出让规模，从源头上把住房地产过热的闸门，坚决防止过热，使房地产业持续、健康、稳定地快速发展。

适度 均衡 有序

北京国土资源和房屋管理局副局长 谢经荣

　　房地产业应是和国民经济发展相适应的，如果不适应，则可以说，或者是“过热”，或者是“滞后”。所以，我想从理论上就房地产业和国民经济的发展关系问题谈三点看法
　　一、如果房地产业的发展滞后于国民经济的发展，那么房地产业就会阻碍国民经济发展就像中国计划经济时期所表现的那样。中国建国三十年，人均住宅面积反倒比以前少了这就表明住宅业或房地产业没有起到促进国民经济发展的作用。
　　二、如果房地产业和国民经济的发展比较协调，那么房地产业就会促进国民经济的发展房地产业的增加值在国民经刘的增加值中的比例有一定的规律：在经济起飞阶段，房地产业的增加值应占3%左右；在经济发展到中等发达国家的水平时，房地产业的增加值应占5%-8%；发达国家的房地产业的增加值应占5%左右。这就说明，房地产业的增加值超过国民经济的增加值的5%时，房地产业已经是这个国家的支柱产业了。
　　三、如果房地产业过热，那么它对国民经济的发展会产生破坏作用，也就是会产生地产泡沫，由此会导致一系列严重的后果，如金融危机、银行破产等等。泰国1997年发生了金融危机，一个重要的原因就是房地产业的过度发展，即房地产发展过热。当时，泰国的银行和房地产开发商从国外贷款2300亿法郎，多数投资到了房地产业，加上外国的直接投资，光是曼谷一个城市，投资到房地产业的资金就达到了400多亿美元。到1996年，泰国的房屋空置率就超过了警戒线。当时就已经有人预示到泰将爆发金融危机。

　　怎样使房地产业和国民经济的发展相适应呢？实际上，前段时间我们承担了两个国家课题，就是专门研究这个问题的。一个课题是社会基金课题，主要研究1997年亚洲危机中地产泡沫的负作用，我们用什么数量指标来预示泡沫，进而防止出现地产泡沫。第二个是国家自然科学基金的重点课题，名为《房地产业和国民经济协调发展的理论和政策》由中国人民大学和清华大学的研究人员共同研究，我是主持人。我认为中国的房地产业的发展应该适度、均衡和有序。所谓适度，是指房地产业应该和国家整体的经济发展阶段相适应。它在国民经济的不同发展阶段应该有一定的比例。掌握房地产发展的“度”是从宏观上调控房地产业发展的根本因素。所谓“均衡”，是指房地产业的发展结构应该均衡，不同的房地产门类应有自己的发展目标和方向，它们之间应该有一定的比例。所谓“有序”，是指房地产开发项目应该合法地进行。现在市场上有不少违法的开发项目，它获得的利润并不低于合法的开发项目所得，这就等于是鼓励违法经营。对此，应该给予坚决打击，否则，房地产市场的秩序会很混乱。

升温虽快 风险也大

北京天润城房地产开发公司总经理 李铃

　　回顾近10年来的房地产发展历史，可以说，1992-1993年是虚热，现在的房地产开发热是实热。之所以房地美国微软公司现在又重新热起来，主要有以下三个现由：一是银行开放了个人消费信贷；二是国家取消了福利分房；三是个人消费需求的动因增大。

　　尽管房地产现在呈现出蓬勃发展的态势，但以后如果中国的经济要出毛病的话，那么隐患也一定是出在房增上。现在房地产业的销售在1999年至2000年保持了很好的势头，而开发产并未减少房地产的开工面积，而是在增加，后面的有效需求还有多大呢？这是我们需要认真研究的问题。北京现在房地产市场还在膨胀，主要是存在这样几个朦胧利好的动因：一是申办奥运会；二是加入WTO；三是大家都在炒大中关村概念。但我对目前的房地产热颇有担忧，如果一直这样热下去，会造成新一轮的不良资产。一旦金融出问题经济一定会出大问题。

　　为什么房地产会在许多地方迅速热起来呢？这和当地政府领导的思路很有关系。现在正处在一个经济调整的时期。各地政府在四、五年的任期内要出政绩，只要投资在两年时间就能成熟的房地产开发上，是最容易的事情。而要搞市场开拓或科技开发，不一定在他的任期内就能完成。所以，房地产热与当地政府的政策有直接的关系。可以说，房地产升温快，实际上是短期行为的结果。

　　房地产的开发一般需要两年时间。它需要占用大量的资金，比任何一个行业占用的资金量都要大。如果在两年时间里，开发商能开发完又销售完，那么开发商是有利可图的；如果开发完又过两年才能销售完，那么就无利可图了；如果再过两年才能销售完，那么楼盘就死定了。北京市去年开工了300个左右的楼盘，今年可能还要增加，究竟有几个能全卖完呢？所以，房地产业的风险是非常大的。

　　以后，对房地产利好的政策已经不多了。银行开放个人消费信贷是促成两年楼市火爆的根本原因，那么以后还会有什么政策能够刺激房地产市场的快速发展呢？几乎没有。有人说开放房地产二、三级市场能够刺激房地产市场，但我认为这对开发商而言是重大利空。现在二和房市场不开放，人们没办法才去买新房。一旦开放了二、三级市场，二手房便宜得很，党政机关、企事业单位有大量的二房，谁还会去买新房子呢？开发商还会像现在这样去争项目、炒地皮吗？肯定不会，因为风险进一步加大了。所以，我对目前的房地产热抱不乐观的态度。