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住宅产业集团化与信息化
聂梅生
近年来,我国城镇住宅建设以每年竣工面积4.4亿平方米、总产值6000亿元(约占GDP9%)的速度迅猛发展。
在1999年国民经济7.2%的增长中，住宅的贡献率为1.2%，已成为国民经济增长的重要力量。当前住宅产业所的主要议题是在保持数量增长的前提下，如何提高产业增长的质量和后劲，为此，就以下问题进行研讨。
一、 企业现状分析
全国具有各种资质的房地产开发企业共有2.7万家，平均每个开发企业的年均开发量不足1万平方米；人事住宅设计的单位有1万多家，从业人员70余万；住宅施工企业约9家；住宅部品生产企业共有数十万家。虽然企业数量很大，但与国内外有关产业相比，我国住宅产业的集约、整和程度很差，例如：香港位于前五名的房地产开发企业每年的开发量占总量的80%，而国内最大的开发企业所占有的市场份额还不足1%,我国汽车、电子行业已基本实现了集团化发展，而住宅产业中的上下游企业间仍处于脱节状态，不少开发企业的生产方式停留在粗放型生产阶段，企业的科技进步贡献率很低。总之，我国住宅产业尚处于"前工业"时期，离"十五"计划中所提出的"工业化"目标差距甚远。
住宅产业的现状对住宅建设的影响可归纳为：
"一个落后"：
――住宅产业的结构调整落后于住房制度改革；
"四个跟不上"：
――规划设计跟不上不断更新的房地产开发需求；
――标准规范的制订跟不上规划设计的要求；
――技术创新跟不上住宅建设的要求；
――住宅部品生产跟不上建筑体系集成的要求。
二、 企业发展新动态
面对机遇和挑战，针对住宅产业存在的问题，一些有远见、有实力的企业开始做出有益的尝试：
1.房地产开发企业（简称"开发商"）的规模经营
以下因素促成了开发商的规模经营：
――土地：土地是房地产开发的最大制约因素,90年代初期,我国局部地区就出现过以"炒地皮"为特征的泡沫现象。长期以来，住宅开发用地由政府控制，随着住宅用地由划拨改为拍卖，这就给具有实力的开发商提供了异地开发的机会，从而使不动产动了起来。
――资本：从以往单存依靠银行贷款过度到多种资金渠道，随着房地产职工收入企业上市，开始了融资，开发商之间已经开始了资本重组。
――科技：科技进步对企业发展的附加值开始形成，以以往单项技术的应用过度到技术创新及技术集成。
――品牌：多年来，住宅开发以项目为中心，只重视项目名称（如：某某小区、某某花园），不重视企业品牌，而现在一批知名企业占露头角、各领风骚，如：深圳万科、大连万达、北京天鸿、山东鲁能等集团等。
2.住宅部品生产企业的调整和重组
住宅部品在美国有数万种，我国只有数千种，长期以来，产品的品种单一，不能适销对路。目前，住宅部品生产企业（简称"生产商"）已逐渐从计划经济体制下的卖方市场走上了买方市场,针对不同的需求,提供多样化的产品，种类不断增多，质量明显上升。
生产商自身也在快速的发展，不仅体现在产品向住宅方面延伸，更重要的是向集成化、系列化方向发展，这将必然形成资本密集加技术密集的迭加效果，从而大大加快了住宅产业化的进程，例如：长沙远大、青岛海尔等企业正向着这个方向发展。
住宅部品生产的另一个趋势是结合地域优势，形成各具特点的住宅产业生产基地，例如：广东开平的卫浴、阀门生产基地、佛山的建筑陶瓷生产基地等。
3.住宅产业上下游企业之间的握手
当前，有些开发商向生产商延伸,形成满足自身开发需要的、具有产品生产能力的集团,如：南京栖霞、云南官房集团等；同时，生产商也向系统集成化方向发展，形成系列化开发、配套化供应、进而涉足房地产开发的企业集团。住宅产业上下游企业间的合作联盟也是呼之欲出了。
三、 新兴的住宅产业集团的创建模式
中国住宅产业应该走集成化、规模化、集团化发展之路，这就须要从政策体制上引导、支持、培育新兴的住宅产业集团。借鉴国内外的成功经验，提出以下创建模式：
1.动态联盟型
将现代化的信息产业与传统的住宅产业相结合，通过基于信息网络的住宅建造过程集成化，形成企业间的动态联盟，创建新兴的住宅产业集团。由国家863项目提出的创建模式：eHICI将在本文中介绍。
2.工厂化生产型
以工业化的手段生产住宅是住宅产业化的出发点和归宿，也正是在这一点上相比国外差距最大，美国工业化生产住宅的比例达70%以上，日本达50%，瑞典达85%，而我国几乎没有工业化住宅生产企业,住宅的建造毫无例外的在工地上进行。因此，以规模化、工厂化生产住宅为目标，通过技术集成与产品集成，实现建造过程的工厂化，变工地为工厂，大幅度地提高劳动生产率是住宅产业集团化发展的另一种模式。
3.扩展型
以房地产开发为主业，向产品生产方面延伸，或反之，进而形成集团，这是当前住宅产业集团化发展的主流动。
无论采用上棕何种形式，都应以资本为纽带，通过企业改制，强强联合，兼并与资产重组，建立现代化企业制度来实现。
四、 住宅产业的集成化与信息化
住宅产业对其他产业具有较高的、广泛的关联度，因此，信息化对于住宅产业来说也就格外重要。信息化对住宅产业现代化的作用体现在以下三个方面：
――通过行业信自平台，交换政府与企业、企业与企业间有关信息，建立住宅产业的政府网站就是为此目的
chinahouse.gov.cn；
――住宅小区智能化管理，通过互联网等手段实现小区的安全防卫、物业管理、信息交流。当前，住宅小区的智能化建设已人试点到推广，并成为了开发热点。
――建立住宅产业的产业链中相关企业间的联盟，通过这种动态联盟促进住宅建造过程的集成化，这就是用先进的信息产业改造传统的住宅产业。
eHICI――Housing Industry Constructing Integration
基于因特网的住宅产业建造集成系统
（一）实施eHICI的意义
1. 行业背景
在十五届五中全会上中央提出："要切实转变工业增长方式,增强技术创新能力,积极采用高新技术和先进适用技术,加快传统产业技术改造。"这就明确指出了我国住宅产业现代化的发展方向。信息化是当今世界经济和社会发展的大趋势，也是我国住宅产业优化升级和实现工业化、现代化的关键环节。住宅建设与人们生活质量休戚相关，也日益受到网络技术发展所带来的影响，如家庭信息化概念的出现。事实上，在欧美等国，网络与计算机技术的发展导致住宅建设过程发生根本性的改变。
住宅产业现代化的一个重要手段的加快住宅产业的集团化发展,按照专业化分工协作和规模经济原则,通过兼并、联合、重组等形式，形成一批拥有自主知识产权、主业突出、核心能力强的住宅产业企业集团，以全面提高产业集中度和住宅开发能力。
企业的集团化的发展不仅需要从体制、资金、管理等诸多方面考虑,还必须有技术手段的支持，包括企业资源计划（ERP）、信息网络技术的应用、住宅集成建造的研究行装。
住宅行业将通过eHICI的实施,为支持和引导一批行业企业集团的形成提供强有力的技术支持，从而全面推动住宅产业现代化的进程。
由建设部住宅产业化促进中心牵头组织研究开发的"住宅产业建造集成系统及示范工程（eHICI）"，
是国家"九五"863高科技项目"HI－CIMS"示范工程的延续。作为"十五"期间住宅产业信息化工作的核心内容，eHICI已经得到建设部及业内主要企业的积极响应。
2. 住宅建设开发模式的变革
住宅建设的价值链可以简单地概述为住宅规划与设计、住宅建造、住宅销售和住宅交付等关键环节。贯穿整个价值链的核心是住宅质量。众所周知，住宅质量是住宅建设的生命（这里食管质量包括住宅的建筑体系质量、部品体系质量、功能质量、环境质量和服务质量等）。为了把好住宅质量关，传统上需要高级专业人员反复评审住宅产品的设计与开发方案，考核施工状况――建筑监理的主要工作。这样往往导致住宅设计与建造周期的拉长，住宅建设成本加大，最终影响住宅产品的销售与交付，影响住宅开发商的经经济益。
如何在保证住宅质量的前提下，缩短住宅建设周期，控制住宅设计与建造成本，一直困扰着房地产开发商和建筑领域的专家学者。为了降低建设风险，减少建造成本，近年来，国内外投入了大量人力、物力和财力开展信息技术的应用和集成建造的研究与开发。如Latham报告指出：
英国建筑业在5年内通过更好地应用住宅技术、新方法和人员培训，节省了30%建筑项目成本。美国把振兴建筑业，塑造顶尖建筑公司的希望寄于所谓的"电子建筑"概念,即建筑业务过程电子化。原因是很明显的，建筑业管理，特别是一个工程项目建设全过程管理较为粗放，且涉及业主，设计，施工，监理，产品供应商以及政府有关部门等众多单位，一般建设周期达半年至数年。由于设计错误引起返工或工期延期等造成的损失数额巨大。美国对造价总和为6500亿美元的众多工程项目调查，其中2000亿美元是损失掉的。另外，每年运输工程蓝图费用在美国也高达15亿美元。为了改变这种局面，人们开发了工程项目协同建设动态网站，如Bidcom,Cephren网站，专门从事建筑工程项目的协同建设管理。通过利用协同建设动态网站来管理建筑工程项目的建设过程，改善了建筑工程项目建设的价值链（如图2所示）。
这时在建筑工程项目设计的同时，兼顾项目建造的知识与信息，大大提高了建筑工程的质量，降低了工程建设成本。不过，现有的这些动态网站系统也存在许多不足之处，其中最主要的是这些网站系统只有为人们提供了建筑工程协同建设的操作平台，系统内并没有嵌入或提供简便的工具嵌入建筑工程建设的协同机制或领域知识，因而，这些系统的使用效果仍不是很理想。
3. 项目的必要性
虽然我国建筑业计算机应用已取得长足的发展,尤其是建筑CAD技术的应用成绩喜人，但是在网络技术和信息集成技术的应用上与美欧等发达国家差距很大。特别是我国建筑工程集成管理理论体系尚未建立，住宅建设中技术、管理与人三要素的有机集成并协同优化的技术难点尚未突破。另一方面，建筑行业在我国国民经济中占有重要的地位。随着我国加入WTO步伐的加快,我国建筑业将面临更严峻的挑战。越来越多的国际性建筑公司将进入我国房地产开发市场，冲击我国因管理技术落后而竞争实力较弱的建筑企业。为了从根本上改变这种局面，将利用成熟的因特网和ASP技术，由建设部住宅产业化促进中心牵头组织研究开发"住宅产业建造集成系统及示范工程（eHICI）"。项目主要研究我国住宅建设工程集成管理的理论与方法体系，指导我国住宅工程项目的集成建造过程；开发基于网络与住宅集成技术的住宅产业集成建造网络系统，以提高我国住宅建设的管理水平，降低住宅建设成本。本项目的目标是建立一套基于Internet/Ineranet的住宅产业集成建造理论与方法系统、
研究开发支持住宅产业集成建造的网络系统环境、选择若干住宅开发工程进行示范。
4. 项目应用前景
综上所述，成功的住宅产业集成建造系统，不仅对丰富我国建筑行业集成建造的理论体系具有重大的理论价值，而且对提高我国住宅建设管理质量，缩短住宅建设周期，降低住宅建设成本具有重大的经济价值，同时对我国建筑业的发展具有深远的影响。因此，很有必要开展面向供应链集成的住宅产业集成建造系统的研究、开发与实施。
（二）目标与研究开发内容
1. 项目目标
本项目的总目标是：
·利用高新技术和先进适用技术改造住宅产业，优化住宅建设传统开发模式，为住宅产业集团化发展提供技术支撑；
·建立我国住宅产业集成建造的理论与方法体系，指导我国住宅产业及相关产业的集成建造系统的设计与开发；
·利用组件技术、中间件技术、aecXML技术和实时智能技术，建立支持网络分布的安全可靠的住宅产业集成建造系统平台，提供住宅产业集成建造系统的解决方案，实现住宅产业价值链上各关键环节进展的同步。
2. 研究开发内容
（1）住宅产业集成建造的理论与方法体系
从住宅产业供应链入手，利用计算机网络与数据库技术，结合建筑科学理论和系统科学理论，探讨面向个性化，智能化住宅建设的价值链优化与动态联盟机制，研究开发信息空间与物理空间集成的住宅建设过程协同建模方法及其相应的协同建模工具，建立住宅产业供应链集成的建造系统参考模型和智能化住宅管理与控制集成模型。
（2）住宅产业集成建造系统网络环境
基于集成建造系统参考模型和建模方法，利用先进的软件技术，如可视化技术、构件技术、XML与Java技术、ASP技术以及COM+CORBA技术，研究开发住宅产业建造集成系统网络环境。
（3）应用工程验证
以若干具有集团化发展前景及ERP基础的住宅开发企业为龙头，依托其住宅建设工程，验语所建立的理论与方法的正确性、有效性和完整性；评估系统网络环境的安全性、可靠性及其实用性。
住宅产业正以新的内涵大踏步地迈向21世纪，振兴新世纪的住宅产业是我们共同的目标。
摘自：自由建筑报道
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